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■新型城鎮化強調以人為本，透過建設較高品質的城鎮，及農村人口轉移到城鎮，完成農民到市民的轉變，實現擴大內需，拉動有效投資和消費。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
期待已久的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《深改決定》)獲中央三中全會通過，中國正式進入深化改革的大門，並定下2020年為重要領域和關鍵環節改革的目標年。《深改決定》部署十五方面改革，其中涉及房地產領域的直接改革包括土地改革、城鎮同化、稅收改革及自貿區構建等多項。
大眾讀者不難發現《深改決定》用了不少篇幅講述農村土地問題，具體提出「建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市，同權同價。」所謂農村經營性土地是以營利為目的，如鄉鎮企業用地，而非經營性用地則如住宅基地、公共設施用地等。農村的建設用地是集體所有、個別農民不能以自己名義把自住居所出售。
在農村集體土地上建房，不用繳納土地出讓金等稅費，因此並沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局不會給予備案。現在只在同村農民內部流轉，形成了所謂「小產權房」，因未能在公開市場合法流通，其價格明顯顯示低於市價，但一旦能正式流通將產生極大的升值空間。
據全國工商聯調研顯示，從1995年到2010年，全國小房權房建築面積累計超過7.6億方米，相當於同期城鎮住宅竣工總量的8%，其中約35%是「十一五」時期才建成的。其實這一大批現成的「小產權房」真的可以在自由市場流通的話，這便立刻增加城鎮住宅供應量8%以上，尤其是一二線城市邊沿地區的更有效地迅速平抑高企的商品房價。
出於政治/經濟穩定的考量，中央/地方政府短期內不可能完全令「小產權房」或「住宅基地」市場化，使房地產價格出現拐點而引發金融危機。如深圳寶安區鳳凰社區成為原農村集體工業用地入市流通的首個深圳試點，但深圳市規劃國土委人士明確聲明，「目前流轉只涉及工業用地，住宅基地及小產權房短期內不會納入改革的範疇」。筆者則相信中央/地方政府只等待成熟時機才將它們市場流通化，這畢竟是歷史遺留的問題，必須徹底解決！
目前農村土地唯一的入市方式是政府按照用地規劃向農民徵地，徵地價格是按照過去三年土地總收益的30倍來定價，但政府再出售給開發商時是市場價，這通常是收購價的十倍以上，令農民有比較大的損失。《深改決定》要「建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。」
《深改決定》使農村土地可直接入市，未來土地供應將不再由地方政府掌握，土地供應量大增，影響土地出讓金收益。目前，地方政府土地財政的收入主要來源包括土地出讓收益和土地流轉的交易稅費。據估算，從1999年到2011年的13年中，土地出讓收入累計為12.9萬億，而土地流轉的稅費收入正呈現上升勢頭。如2012年土地相關稅收累計超過6千億元，在某程度上可以彌補農村土地自由流轉失掉的出讓金！
另個亮點是《深改決定》「加快房地產稅立法並適時推行改革」。單從字面解釋，立法應是全國性立法，且房地產稅範圍較廣，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、土地使用稅等等。現今的上海、重慶房產稅和全國各地的土地稅費是按照不同標準開徵的，並有重複徵稅的嫌疑，加快立法房地產稅應涵蓋全國稅務改革和合併，適度照顧各地不同的經濟發展差異。
在推動農村土地改革的同時，《深改決定》着墨不少於未來城鎮化發展，「推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展」，在「全面開放建制鎮和小城市落戶限制」，「有序放開中等城市落戶限制」和「合理確定大城市落戶條件」，「嚴格控制特大城市人口規模」。明顯地，中央着意將大中小城市和建制鎮三級化，全面打開、有序引入和嚴格調控它們的城鎮化。
這是合乎國情的，試想一線的「北上廣深」城市今年環比樓價已上升20%以上，樓價失控只能用短期行政措施控制下來，否則便會逐漸失去競爭優勢！中央/地方政府可以考慮將一線城市周邊的小產權房和住宅基地進行試點改革納入市場範圍，中長線去平抑房價不斷上升的局面！
《深改決定》已經擺開深化經濟改革的筵席，讓各市場持份者共同享用，每席提取紅利速度則看各地方的實際經濟階段和地方政府配合行動了！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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