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今年將竣工10萬套保障房 增供5萬套自住房
去年，「國五條」、「京七條」皆未能阻止北京房價上漲的步伐，令很多生活在這個超大城市的人們感慨購房夢越來越遠。而經歷了市場的殘酷磨礪與考驗之後，北京市政府對房地產市場發展和調控也尋找到了突破口，增加市場供應、遏制投機、保障剛需，成為北京住宅市場調控基本思路。今年北京市政府提出「繼續嚴格執行房地產調控各項政策措施，堅決保持房價基本穩定」，更要建成10萬套保障房和增供5萬套自住型商品房，圓低收入階層和夾心層百姓的安居夢。■香港文匯報記者 海巖
在剛剛閉幕的北京市十四屆人大二次會議上，北京市市長王安順在政府工作報告中指出，「北京將繼續嚴格執行房地產調控各項政策措施，堅決保持房價基本穩定，促進房地產市場平穩健康發展。北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規律，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。」
偉業我愛我家集團副總裁胡景輝接受本報訪問時指出，2013年北京全市商業住宅用地供應總量較2012年增加了兩倍，達到978萬平，其中滿足民生住房的比例達到70%，這表明在政府著力建立行業長效機制的背景下，增加市場供應、遏制投機保障剛需，成為北京住宅市場調控基本思路。政府2014年通過增加土地供應穩定市場預期的指導思路將持續。
2014年北京市仍將繼續加大住宅用地供應，並進一步優化供應結構，其中住宅用地供應總量的40%將用於保障性安居工程建設，60%用於商品房建設，而商品房用地中亦將有50%用於建設自住型商品房。
胡景輝指出，供應增加的同時，北京對需求的抑制絲毫沒有放鬆，2013年底，出台「京七條」在加大自住房供應的同時，進一步收緊貸款；新年伊始，在加大土地供應的同時，繼續表態要從嚴樓市調控不放鬆。與此同時，政府加強對資金流動性的控制，信貸適度偏緊，市場需求將受到抑制，促使市場趨向平衡。
保障房以租為主
今年的政府工作報告中指出，政府要滿足群眾基本住房需求，確保「十二五」期間提供100萬套保障房。2013年，北京市住房保障方式實現了由「以售為主」向「以租為主」的重大轉變，全年建設、收購各類保障房16.2萬套，今年則計劃建設7萬套保障性住房，年內竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮中低收入家庭住房困難問題。
在普通百姓看來，「以租為主」可以讓更多的人享受到政府保障，實現「住有所居」的夢想。
2013年初，北京市首次面向城六區及非京籍家庭搖號的公租房項目位於石景山區的京原家園開始辦理入住。非京籍家庭可以在北京申請公租房成為政策創新的最大亮點，這將讓不少「漂泊」在北京的外地人找到歸屬感。
在石景山區一家幼兒園工作的李偉超就成為首批的幸運兒之一。「2013年對我而言充滿驚喜和希望。一套50平方米的公租房，每月1800元的租金，讓我在北京安了家。這帶給我的是人生軌跡的轉變。」
「保障房建設的核心問題就是住房保障對像擴大。」北京市保障性住房建設投資中心總經理金焱說，「除了廉租房、經適房、兩限房『三房』輪候家庭之外，還應讓新就業人口、進京的人才等需要住房的人也能入住公租房。」
自住型商品房支持中端、
去年10月底北京出台「京七條」，針對夾心層提出「自住型商品住房」概念，定價比周邊同質商品房價格低30%左右，同時限制轉讓、限制戶型及限購。一位政策研究人士稱，房地產市場的主要矛盾不是保障房，而是夾心層。住房供應從兩分法變成三分法，除了原有的保障房和商品房，還要通過政府支持購買商品房，來解決夾心層的住房需求。
北京市十四屆人大二次會議上，政府工作報告對「自住商品房」的表述明確為「共有產權性質」。中端人群購房將獲得充分支持，這對於北京構建多層次住房保障和供應體系意義重大。
北京市國土部門在土地出讓階段採取「限房價、競地價」或者「限地價、競自住型商品住房面積」的方式，先期適度減少政府土地收益，推出了一批「中間價位」地塊。2013年，北京完成了超過2萬套自住型商品住宅供地規模，2014年計劃推出5萬套，面積佔全年計劃供應商品住宅用地的一半。
2013年歲末，北京首個自住型商品住房項目啟動申購登記，項目受到了「夾心層」熱捧，網上購房初步登記的家庭共14.8萬戶。數據顯示，自去年下半年以來，北京已供自住型商品住房地塊超過30宗，可提供自住型商品住房建築規模累計超過320萬平方米。
「中端收入人群佔了相當大的比例，他們更關心自住型、改善型的住房價格能否下降。中端住房的推出就是要讓他們能夠買得起房。」北京市副市長陳剛在北京市十四屆人大二次會議期間表示，自住型商品房的數量將繼續做大，而且可持續。
北京市明確2014年要進一步擴大供應規模至5萬套，在「保障房」+「自住型商品住房」落實的影響下，普通商品住宅供應量及占比均將有所下降。中指院常務副院長黃瑜認為預期，對於自住型商品房所在的區域來說，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用。但從供應端來說，保障房、自住型商品住房供應的加大，將擠壓普通商品住宅的市場份額，市場中普通商品住宅的供求缺口或將拉大，其樓面地價、銷售價格將大幅上漲，加快趨向「改善化、高端化」。
北京保障房發展
1998年10月 回龍觀、天通苑、建東苑等19個首批經濟適用房項目集中展示，拉開北京大規模開發建設經濟適用房的序幕。早期的住房保障制度並不完善，資格審核也不嚴格，導致了一些並不符合保障標準的家庭，住上了經濟適用房。
2007年9月 出台完善後的經濟適用房和廉租房制度，細化了家庭收入、資產、住房面積等門檻，並採用嚴格的「三級審核、兩次公示」制度，保證分配的公平公正。
2008年3月 北京在全國創新推出限價房制度。准入門檻比經濟適用房有所放寬，一些買不起商品房又不符合經濟適用房資格的夾心層家庭，可通過限價房來解決住房難題。
2009年8月 北京全國首推公租房。在京工作一定年限的外地人可以享受這一福利。
2013年10月 北京首創推出自住型商品住房，以解決夾心層住房問題。
北京市保障房建設目標和進程
2011年 新開工建設23萬套，竣工10萬套
2012年 建設、收購16.3萬套，竣工8萬套
2013年 建設、收購16.2萬套，竣工8.5萬套
2014年 計劃建設7萬套，竣工10萬套。
2015年 計劃十二五（2011-2015年）共提供100萬套
民生住宅供地佔七成
2014年，北京市將有40%的住宅用地用於建設保障房，而在另外60%用於建設商品房的供地中，將有一半用來建設自住型商品房。這意味著，面向中、低收入家庭的民生住房建築規模佔住宅總建築規模近七成。
中原地產市場研究總監張大偉認為，最近幾年北京房價上漲的根源是土地供應缺口較大範圍地存在。最近5年來，北京土地供應缺口達到了340萬平方米。特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到了600萬平方米和465萬平方米。恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。而在土地供應增加的2010年和2011年房價漲幅都比較緩慢或者房價處於下調狀態。
數據顯示，2013年北京市供應的住宅用地可提供住宅總建築規模約為2,300萬平方米。其中，各類保障房建築規模約1,300萬平方米，佔住宅總建築規模的57％；商品房建築規模約1,000萬平方米，商品房中自住型商品房227萬平方米，約可提供住房2萬套。各類保障房及自住型商品房建築規模佔住宅總建築規模的66％。
控地價同時增配建
石景山區京西商務中心的中心地塊，和同區域保障房地塊「搓堆兒」競拍，使得兩宗此前流標的保障房地塊順利成交，增加了4,400套保障房﹔想拍到大興區采育地塊的兩宗低容積率住宅用地，就得競拍能在異地建設多少保障房，又有4,500戶被保障家庭將在開發商的競爭中，獲得自己的安居之所......北京市國土局相關負責人說，雖然西局、農展館等「高價地」確實存在，但北京市仍舊通過競配建等方式，優化了住宅用地供應。
2013年，北京市土地市場經營性用地成交額達到1,800億元，達到2012年的2.9倍，創下了土地市場歷年來的最高水平。但相關負責人說，這其中包括965億元的土地建設補償費，相當於2012年的3倍，並且佔到了總成交額的54%。
這位負責人說，從第三季度開始，北京市通過「限房價、競地價」的方式，集中推出了不少集中建設的自住房用地，而在普通商品房用地中，則採用「限地價、競自住房面積」增加自住型商品房用地供應。數據顯示，去年9月至今，本市成交住宅用地建築規模約300萬平方米，其中自住房227萬平方米，佔到總面積的76%。
「在未來土地供應中，人們可能會看到更多不同的競拍方式。」市國土局相關負責人介紹，本市已經試點採用競建公益性公共建築設施及異地建設保障房面積、與保障房地塊搭配出讓、零起始價掛牌等創新的交易方式，在穩控地價的同時，促進市場形成良好預期。
23萬戶棚戶區改造 5年完成
在門頭溝區的棚戶區改造項目石門營新區，65歲的張清源夫婦從半山腰的低矮平房搬進80多平方米的三居室。「從采空礦區到居民小區，新家和舊居只相距14公里，但我們的生活出現了翻天覆地的變化。」
70歲的尹玉寶，做了37年的礦工，「以前住在棚戶區的時候，一家八口擠在31平方米的屋子裡，夏天做飯挨雨淋，冬天燒煤球弄得是煙熏火燎。」而現在尹玉寶感覺有天壤之別，「暖氣燒得暖和，打開煤氣灶就能做飯了！」搬遷上樓後，尹大爺分了2套房子，他和老伴兒，小兒子，兒媳，孫子一家五口，三代同堂住在一起，大兒子住另一套。
近年來，北京加快了棚戶區改造工程，不少郊區棚戶區的居民搬進了新居，但中心城區部分棚戶區地區髒亂差的情況始終難以改觀，治安和消防隱患重重，成為社會關注的焦點。中心城區的棚戶區改造不僅事關百姓居住條件的改善，也關乎城市形象。2013年，北京市新一輪棚戶區改造工作全面開啟。北京市住房保障辦公室副主任葉向忠介紹，北京計劃用5年時間，改造527個中心城區棚戶區項目，惠及居民23萬戶。
「西城區14個棚改項目已全面啟動。」北京市西城區副區長李巖介紹，備受關注的西城區百萬莊北裡居民住房改善工程已全面啟動，這是北京中心城區首個棚改試點項目，力爭2014年底完成全部1,200戶居民的搬遷工作。
做好棚戶區改造工作，政策創新是關鍵。「根據市裡的精神，棚戶區改造要充分考慮被安置居民的工作、生活和情感需要，盡量實現就地安置。」葉向忠說，「人口過於稠密，需要實行異地安置的，應充分考慮居民就業、就醫、出行等需要，要將城區優質的教育、醫療等資源同步輸出。」
供應緊張 一線城市漲勢難逆
業內人士指出，一方面是一批被限售的高端樓盤將逐漸入市，另一方面是去年的一批地王項目也將開始推盤，2014年北京房價調控壓力仍然很大。
地價房價相互促進上漲
2013年以來，北京五環內成交的一些地塊，無論單價還是總價，皆超出了市場的想像力，大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售的房價。如夏家胡同地王樓面價高達45,819元/平米，孫河地王樓面地價逼近5萬元/平米，融創斬獲的農展館地王樓面價折合7.3萬元/平米，刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。而恆大逾51億拿下的朝陽東壩地塊則刷新北京2013年地王總價記錄。
中原地產市場研究部分析認為，如果房企要實現正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發商的預期。在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價很可能會再次上漲。
頭兩月土地市場火爆
新年以來，土地市場的火爆亦預示房價上漲的壓力仍大。研究機構預計，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣，相當於北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。據北京市土地整理儲備中心公開資料顯示，1月份北京土地出讓金總額高達406億元。2月份，已經確定出讓的經營性地塊有16宗，僅其中7宗的起價就超過了175億元。有預測顯示，2月份，北京土地出讓金衝破400億元指日可待。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，目前房地產開發商普遍處於土地飢渴狀態，拿地自然積極。從短期看，地王的出現會影響市場的價格預期，但長期來看，土地供應的增加，對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用，房價在2014年的漲幅將有所緩解。
業內人士還分析，流通性和需求兩者相加是導致房價上漲的綜合動力。北京房價在2001年、2002年非常有需求，但是房價沒有火熱的上升，源於缺乏流動性。去年北京房地產市場火爆，如果貨幣政策真的明顯收緊，銀行基本停止放按揭貸款，房價肯定不會上升30%。因此，如果貨幣政策收緊，開發商的支付能力需求也會有所下降，雙收緊的情況下，房價就不會像去年那麼增長。
一線城市供應緊張
北京首創集團總經理劉曉光則認為，未來中國房地產市場總體看來趨勢應較穩定，但各個城市的市場將表現各異。一線城市供應緊張，二三線城市出現分化，有的向好有的向差。
劉曉光認為，房價走勢由兩個問題決定，一個是城市價值，另外一個是貨幣貶值問題。北京、上海等城市的養老、教育和醫療等資源價值相對較高，「所以全中國人都想在上海或者北京買房子。」同時，人民幣對內也在貶值，「如果不貶值就沒人買房，或者很少人買房了。」這兩個因素可以解釋北京等一線城市房價為何看漲。
年度關鍵詞：
限購限貸 今年仍從緊
2013年3月1日，國務院出台「國五條」樓市調控細則。細則中明確強調要繼續嚴格執行限購措施，提高二套房貸首付比例等要求。之後，多個城市的相應細則也陸續出爐。北京「國五條」細則是限購限貸多重加碼。除「20%差額個稅」外，《通知》還規定，本市戶籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購一套住房。對已經擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。一時間，北京二手房交易驟降。「假離婚」成為了新限購時期的特殊產物。而在房地產調控長效機制尚未建立起來之前，限購等行政措施不會退出調控。
4萬元限令 治標不治本
自北京「新國五條」頒布起，相關部門開始提高商品房預售許可門檻，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書，或暫不辦理現房銷售備案。11月，北京更是出台4萬元限令，停批單價4萬元以上項目的預售許可證。
預售管制原意是對商品房的價格加以限制，起到平抑房價的作用。然而「上有政策下有對策」，部分項目紛紛採取分拆精裝修、捆綁銷售車位等方式規避管制。同時，預售證難到手，也直接導致市場供應稀缺。面對龐大市場需求，2013年京城多次上演千人搶房的戲碼。
自住型商品房 執行待考驗
「自住型商品房」是去年北京樓市最熱門詞彙之一。根據規定，自住型商品房比周邊同品質商品房價格低30%左右，擁有北京購房資格的家庭均可購買。去年11月，年內首個自住型商品房項目恆大•御景灣啟動網上申請，房源共2,000套左右，而申請人數達14萬。
北京市明確，自住型商品住房的銷售均價，比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右，在出讓土地時提前鎖定。購買後，原則上5年內不得轉讓；5年後轉讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。因此，自住型商品住房在推出時已經具有共有產權的特徵。
價格較低的自住型商品房固然可能圓城市中低收入家庭的安居夢。但同時，如何保證公平公正、避免暗箱操作，住房質量能否過關，具有優先購買權的保障房輪候家庭是否能負擔得起，則是政府要直面的問題。另一方面，地價與限定售價之間微小的利潤空間，也在影響著房企的「遊戲規則」。業界預期，自住型商品房可能拉低總體房價，但商品房也可能因為稀缺而漲價並「豪宅化」。
住房信息聯網 落地尚無期
住房信息聯網並不是新概念，自實施到如今已經是第5個年頭，卻遲遲未有實質性進展。2012年，住建部要求，在2013年6月底前將完成500個城市的住房信息聯網。然而如今已邁入2014年，500個城市的住房信息聯網並未完成。究其原因，業內表示技術恐怕不是問題，利益糾葛或是導致信息聯網拖延、瞞報的深層原因。
2013年3月經全國人大會議審議決定，2014年6月底前國土部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門出台《不動產登記條例》。條例出台能否推進住房信息聯網，做到公開公平公正，各方拭目以待。
2012年8月21日時任國務院副總理李克強在北京市石景山遠洋沁山水社區瞭解保障房分配的相關情況。
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