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所謂REIT（Real Estate Investment Trust）其實是資產證券化商品之一，以發行受益憑證方式售予投資大眾。投資概念類似共同基金，為結合投資大眾資金，投資於各種行業的房地產（如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等），並管理其房地產資產，包括商業（店舖、商場、購物中心、停車場、酒店、辦公室）、工業、醫療服務及住宅等物業。其潛在收入來自於租金與房地產價格增值之收益。
典型完全收益產品
REITs是典型的完全收益產品，獲利來源除了有高現金股息外，還有來自於價格成長的資本利得。比較REITs與其他股債市中長期的表現，年化報酬率均優於主要股市與債市指數。至於波動度雖高於債市，但卻低於科技股、小型股與新興市場股價指數，波動幅度則與全球股市相當。顯示REITs在一定風險程度下，有創造穩定成長報酬的特質。REITs的現金流量，主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，收入相對穩定。在美國，法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，故投資REITs每年將享有穩定的現金股利收入。
投資風險相對較低
由於利率上升的背景多為因經濟升溫走高，當民眾支出與企業租用率增加，反有利公寓型與辦公室REITs表現，因為民眾寧願租而不要買。通貨膨脹發生時，租金、停車費等REITs相關收益會跟物價水平向上調整。當美國10年債殖利率上升時，REITs不一定下跌。反之，當利率下降時，REITs也會因利息支出減少而受惠，進一步提升獲利。
透過REITs，可用較小金額投資於一籃子的房地產標的，以投資組合分散風險，且交易資訊公開透明、有公正第三人鑑價機制，以及投資人保護機制。因此相較其他不動產投資管道，REITs的投資風險相對較低。此外，REITs與其他股債市資產類別的相關系數低，將REITs納入資產配置中，可達到分散風險的效果。■美聯金融集團高級副總裁
陳偉明
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