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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
深圳房地產市場素來劃分特區內外！在深圳特區發展到今天，由於特區內土地供應量開始缺乏，近年該市房地產開發重心已轉移到特區外兩大區，即寶安區和龍崗區。尤以寶安區貼近前海深港現代服務業合作區(下稱「前海」)，寶安片區已成為深圳市房地產新亮點。筆者上周特別往該區進行實地考察，並走訪區內發展商及中介公司，成文後供各讀者參考。
筆者選擇乘搭高效的深圳地鐵，從龍華線福田口岸啟程，再於會展中心站中轉羅寶線西行方向，於前海灣站中轉環中線入寶華路/寶安中心站下車，只不過花上不足半小時，感覺快捷方便。從這次愉快鐵路旅程，筆者體會到為何深圳剛需一族會選擇寶安片區「上車」，取其交通便利、價錢合理、區域密度低及配套設施正加緊建設中的優良條件！另外寶安中心區更盡享三鐵路線路的好處，包括4、5、11三條線都穿梭其中，待2015/2016年11號線正式運營後，該區倍添方便。
受惠前海效應不斷升溫
2010年8月國務院正式批覆了《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》明確把前海設成為粵海現代服務業創新合作示範區，前海效應不斷升溫。去年啟動發售前海區內六幅土地，均以理想地價成交，更有價值不斷被搶高勢頭。作為前海輻射區之一，寶安中心區盡得地利之優勢，有着其危與機的微妙關係。南山是成熟綜合社區，但寶安區則還在開發期中，尤其是寶安中心區，無論是房產總量和單價，寶安區是處於上升道上，但南山區則已發展成深西主要高級住宅，休閒旅遊及購物服務中心區域，可見寶安區發展潛力優厚。
前海是國家重點開發的經濟區，引來中外企業巨大意慾去投資，但其對准入企業和資金鏈的需求門檻頗高。前海首個甲級辦公樓項目有望年底進行預售，明年下半年將有三個項目入市，相信會成為深圳市辦公樓新指標，均價或會達到6.5萬-8.0萬元/平方米，且平均租金會與福田區看齊。
作為前海輻射區內最集中和最便捷的寶安中心商業區，必然會受益，其單價會於前海區指標性售價/租金出現後體現爬升幅度。根據前海土地用途比例，辦公室/商舖/居住(含商業公寓)各佔61%、9%及15%，可以預期前海上班一族會於前海上班，寶安吃飯和居住，一些後勤單位及下游企業更會進駐較低成本的寶安中心區。從去年六幅前海商業用地成功出售中，筆者發現這些土地是規定業主自用為主，將來可以自由進入市場的只約為100萬平方米，這正好將大部分辦公室使用需求迫入寶安中心區。
從深圳大開發商於寶安中心商業地皮的熱烈出價競投態度可見一斑。3月12日下午，深圳六家企業(包括華僑城、綠地、生命人壽(金地集團大股東)、佳兆業、龍光、卓越)經三個小時的競投將寶安中心區A004-0154地塊從掛牌起始價17.59億元抬到33.19億元，最終被卓越寶中房地產開發有限公司以樓面地價24,344元/平米拿下，溢價率88.7%，刷新寶安地區紀錄！預計建成後辦公樓高處將可以享受前海地塊及灣區全景，被前海效應拉動騰飛！
騰訊等大企業已進駐多年
寶安中心區是深圳城市雙中心之一前海中心的主要組成部分，是主攻生產性服務業與總部經濟，一些大企業如騰訊已搶先進駐多年。藉着前海未來發展的高定位，寶安區是規劃打造為「深圳中環」的主要第三產業區。目前附近的龍光世紀大廈、萬駿經貿大廈、榮超濱海大廈出售均價已達4萬元/平米及出租單價已達100元/平米以上，但當前海辦公樓年底預售而締造整個深圳指標後，寶安中心區租售價可望更上一層樓，其升值潛力會隨前海效應產生後體現出來！
隨着深圳市商業氣氛持續升溫的大氣候下，前海以至其輻射區寶安中心區因此受惠，逐漸建立成為福田中心外的雙商業中心，對深西未來發展起了根本的拉動作用！大量的商品住宅陸續興建會為這兩個商貿區帶來穩定的人力資源庫，帶出了相輔相成的效果。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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