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■位於觀塘道/康寧道的鵝蛋形政府/商業綜合大樓，將成為觀塘市中心的新地標。 圖片由市建局提供
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
市建局觀塘市中心重建項目宣佈流標，涉及住宅樓面約150萬方呎，即可建約1,700單位暫緩落實。這是繼港鐵天榮站以及大埔白石角兩項目之後，今年第三項大型招標不成功，三個項目總共可提供約4,000個住宅單位，假如再推時仍然全數流標，即是這個數量的住宅供應無法實現。近期本港中小型住宅樓價迭創新高，市場普遍認為這是與盤源短缺有關，如果新增供應無法如期兌現，潛在的剛性需求按捺不住，匆匆入市便只會進一步推高樓價。
觀塘重建項目「入場費」過高
觀塘市中心重建項目，除了150萬方呎住宅外，還有35.7萬方呎非住宅，及其他公用設施如公共交通交匯處、小販市集、垃圾收集站及6.9萬方呎的公眾休憩平台。毗鄰觀塘舊工業區已在逐步轉型為商貿區，成為「起動九龍東」策略性發展的一部分，兼且觀塘周邊公私型住宅屋苑林立，觀塘鐵路站連接港九各區，加上鄰近東隧入口及東九龍走廊等基建設施，市中心重建理應是兵家必爭的超強項目。
據報道，有指是次獲邀的發展商出價遠低於市建局要求，而項目商業部分須交還市建局亦是流標原因之一。而發展商普遍認為項目涉及複雜性及風險大，社會設施中特別是小販市集部分，假如小販不滿設計，則影響住宅發展。從市建局的角度看，重建市中心地理位置優越，無理由不保留商業部分作生金蛋的鵝，而在讓發展商取得住宅的發展權的同時，要求附帶建造一些社會設施亦與港府的一貫做法相符，而在工程上及完工期等亦可互相配合。
或許最大的分歧出於對80億入場費的看法，無疑市中心重建是好項目，但這必須同時審慎考慮預期項目的潛在風險。項目規模愈龐大，所要考慮的風險因素愈多，尤其香港社會趨向政治化，一些表面看來不太重要的事情，一經政治化，便有機會形成延誤，比如上述小販市場，它的具體設計便有機會是一場拖拉談判，最後影響整個項目的完成期，項目拖延的直接影響是利息成本增加，甚至錯失賣樓的時機。
發展商憂實際支出超預期
市建局打算修訂部分招標條件及於九月份再招標。筆者心中有些疑問，何以今次項目的設定是第二及三發展區捆綁在一起？在規劃上，既然是兩個發展區，可否按「區」招標？或分成更多較細部分招標？切割成較細部分招標的好處是把風險降低，亦可避免偏幫超級大財團的疑慮。湊巧今年流標的項目，都是投資金額較龐大的，觀塘市中心項目的投資額估計更達180億元，按照目前很多政府項目都出現超支的情況，其實際支出在結算時可能比這個金額更高。
筆者希望見到觀塘市中心重建項目可以順利上馬並早日完成！希望有關當局在修訂招標條件包括入場費及分紅辦法時，亦考慮在規劃及基建條件許可之下，把項目分割成較小規模，再分開招標，過程中，對於有可能爭議的社會設施予以勾出由市建局自行興建，事前設計亦可交由區議會作詳細討論及拍板。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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