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■圖為浙江省紹興市一處建設中的商品房住宅區。 資料圖片
比富達證券（香港）業務部副總經理市場策略研究部副總經理 林振輝
7月31日7月以來，積弱多時的內房板塊出現反彈，7月初至今累積升幅已達近一成。內房出現反彈，主要是因為今年內房行業整體估值處於近幾年低位，以及近期許多城市放鬆限購政策和房貸，提振了市場信心。不過筆者認為，放鬆限購作用有限，寬鬆房貸非銀行本意，銀行執行積極性不高，內房反彈難以持續。長遠來看，內房庫存過高、去化速度慢以及資金鏈緊張的狀況並沒有改變，長期表現仍然乏力。
目前內地已經有包括廣州、廈門和成都等超過30個城市取消或放鬆限購政策。事實上，限購的作用早已弱化，限購與今年以來的房屋需求疲弱沒有太大關係。放鬆限購更多是形式上的放鬆，難以激發購房需求。即使有刺激作用，持續時間也會非常短，不會超過三個月。
內房資金面持續偏緊按揭貸款的放鬆對內房銷售影響較大，也是近期內房反彈的因素之一。由歷史數據可以發現，按揭貸款的發放與內房銷售基本保持正相關。按揭貸款增速加快，商品房銷售面積也會錄得較高增長。儘管內地央行多次要求商業銀行放鬆房貸，但由於目前銀行資金來源趨向短期化，而按揭貸款周期較長，一般是10年到30年不等，再加上短期貸款利率高於按揭利率，銀行普遍對按揭貸款業務積極性不高。再者，內房已經被視為高風險行業，從風控角度銀行也會對房貸有所保留。
負債率升 資金鏈續緊張
內房庫存高企，去化速度慢，在樓市量價齊跌的背景下，內房負債率飆升，資金鏈持續緊張。2013年底至今年初，房地產信託等融資手段都維持承受着較高的資金成本。不過今年二季度之後，市場資金開始寬鬆，信託等融資利率也出現緩慢下降，內房資金壓力得到一定舒緩。然而，在境外融資的公司情況就截然相反。2014年之前，內房在境外的融資成本一向較低，但在二季度人民幣意外貶值之後，境外融資成本開始上升，對部分內房造成壓力。總體而言，信託等結構性產品市場吸引力下降，吸納的資金難以滿足內房需求，內房資金鏈仍然緊張。
下半年樓市或現降價潮
筆者預計，下半年內地樓價將會持續下跌，甚至會出現較大規模的降價潮。據中國國家統計局數據顯示，6月70城住宅均價環比下跌0.48%，其中一、二、三線城市樓價的下跌幅度分別為0.4%、0.5%和0.5%，跌幅不大。秋季是歷來內地樓盤的銷售旺季，金九銀十是地產商能否完成全年銷售目標和去庫存的關鍵月份。筆者相信，未來幾個月內地樓價下行幅度將會逐漸加大，金九銀十前後將會迎來一波降價潮。因此，筆者認為，近期內房股的反彈力度有限，內房前景仍然偏淡，投資者宜逢高獲利。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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