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■近年供樓成為港人生活的沉重負擔。 資料圖片
香港文匯報訊（記者 梁悅琴）政府近年連番收緊樓按成數，不少新盤均由發展商旗下財務公司或其他財務公司附設二按付款計劃，為有需要的買家降低入市門檻谷銷情。所謂二按，全稱第二按揭，是指在第一按揭（一般由銀行提供）之外，由其他機構提供的按揭。不同類型的二按之間，其中一個最主要的差異是有沒有一按銀行的同意。
消極保證保障一按銀行
在一般銀行的按揭契約內，均會有消極保證的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人以同一個抵押物業再作其他抵押。在一按之外，要用同一個物業再抵押，必須先得到一按銀行同意。一按銀行會同意的二按安排，最常見的便是一手新盤，由發展商安排二按。至於近期報道出現的物業「三按、四按以至十七按」，有可能是未經一按銀行的同意。
由於消極保證的目的，是保障提供按揭貸款的銀行利益，因此，銀行如果發現借款人違約（將抵押物業再按，由第三方取得按揭），銀行有權按合約行使權利，包括要求借款人提前還款。銀行如要執行消極保證的權利，不會等待跌市令抵押品價格下跌過多時，才執行有關權利（要求借款人提早還款，借款人沒有足夠現金，銀行便收回抵押物業拍賣），因為銀行會出現實際損失（抵押品資不抵債，不足以抵銷欠款）。
只有在樓價未調整前執行有關權利才有意義，因此，業主未經一按銀行同意借入二按，除了利息較高之外，最大的風險其實是銀行知悉物業被再抵押，決定執行消極保證權利，要借款人提早還款。
一二按總貸款額有上限
同時，雖然部分二按貸款可高達樓價三成，但當中可能設有一二按總貸款金額上限，較常見是80%至85%上限。例如購買一個600萬元之單位，一按成數可達七成，可造二按成數便只限一成而非三成，因為一二按成數總和已達八成。另外，有些二按計劃亦有其他方面的限制，例如二按貸款首兩年可免息免供，但獲此優惠需付出代價，就是售價相對較選用即供計劃為高。
選用二按貸款雖可減輕首期負擔，但缺點是利息較高，借款人一般亦需向二按公司支付一些手續費開支。以一個800萬元之新盤單位為例，買家現時可承造高達六成按揭，基本首期資金需要320萬元，按目前市場按息、25年供款期計算，每月供款額約20,697元，計及壓力測試後，基本入息要求約47,470元。若然買家選用新盤附設之二按計劃，假設一二按貸款額上限為80%，二按貸款額便可高達樓價20%，買家的基本首期亦大幅減少50%至160萬元。不過要留意，一二按合併的每月供款額卻增加55%至32,160元（以二按息率P+1%及一般最長限於20年還款期計算），計及壓力測試之基本入息要求便需大大提高51%至約71,463元。換句話說，採用二按的買家在籌備首期方面雖然輕鬆了，但需有更充足的還款能力及入息證明方可獲銀行批出按揭。
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