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■本港未來3至4年的潛在私宅供應量升至8.7萬伙的歷史高峰。
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 運房局昨公佈未來3至4年的潛在私宅供應量升至8.7萬伙的歷史高峰，其中現樓貨尾約6,000伙，按月增幅高達兩成。而值得留意的是，今年1月份新盤登記暫錄425宗，為過去5年來1月份最差紀錄。業界人士直指，在今年息魔臨近、負資產又重現情況下，今年新盤銷情料進一步落後於供應速度，為免單位不斷滯銷，或逼使發展商割價求售，令樓價跌得更快。
運房局昨公佈最新一份《私人住宅一手市場供應統計》，截至去年第4季為止，未來3至4年一手私宅供應高達87,000個單位，按季再增1,000個，數字連續第6年上升，並創04年有記錄以來新高。潛在供應的8.7萬伙中，新屋現樓貨尾6,000個，按季增加1,000個或兩成，反映新屋銷售面對消化問題，預料往後該數字仍將持續上升。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，有跡象顯示新屋銷售的增長，追不上新屋的新增供應，如果情況持續，新屋現樓貨尾數字便會持續上升，不單止對樓市不利，對整體經濟亦有負面影響。他並說，過去新屋現樓貨尾數字最低是4,000個，最高是1.9萬個。超過1萬個便進入警戒水平，超過1.5萬個更是危機水平。
新盤銷情落後供應速度
仔細分析，新屋貨尾積壓，並非發展商減慢售樓，相反，發展商積極售樓，樓花銷售創歷史新高。據運房局公佈的潛在供應8.7萬伙中，建築中卻已預售的新屋有1.1萬個，按年增加5,000個，數字是歷史新高，兼連續4個季度高企於1萬個上下的水平，遠高於過去數千個的水平。
歸根究底，發展商積極賣樓，惟售樓增幅仍然落後於新增供應。黃良昇指，雖然面對經濟下行壓力，市民買樓意欲下降，但政府批地建屋卻沒有相應下調，早前已明言維持每年約1.9萬伙供應，而昨日公佈的8.7萬伙潛在供應中，已批地仍未動工的新屋有2.8萬個，連創歷史新高。
一手滯銷 或現供過於求
城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，政府近年的每年土地供應目標為1.9萬伙，即平均每季約4,750個供應，但回看過去數年每季一手吸納量都少於此數目，以2015年為例，全年一手註冊登記約1.68萬伙，與年度土地供應量就差了2,200伙。
事實上，一手市場去年底已出現「滯銷」的現象。根據土地註冊處數字，1月份截至28日的一手登記僅425宗，為近5年最差的1月份數據，由於數字主要反映去年12月份數字，可想當時新盤銷情如何慘淡。
推而廣之，今年的一手銷售情況亦相當不樂觀，翻查資料，近月開賣的長實元朗世宙及新地錦田北峻巒、香港小輪長沙灣海柏匯、恒地西半山帝滙豪庭等等，全部銷情都遜於市場預期。難怪潘永祥亦估計，今年新盤市場或出現「供過於求」，全年樓價料跌10至20%。
今年樓價料跌一至兩成
美聯物業首席分析師劉嘉輝亦指出，未來新盤供應蜂擁而至，料發展商定價要較二手折讓才可吸引購買力，特別是未來供應倉庫地區，如九龍城(包括啟德、何文田、九龍塘及紅磡等)、元朗(包括天水圍)及將軍澳(包括西貢)等。
另外，久違了的負資產重現樓市。金管局昨公佈，截至去年第四季，本港負資產宗數由零宗一躍增至95宗，樓按貸款涉資4.18億元，是自從2014年第3季以來，再次錄得負資產個案。金管局解釋這些個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款，這類貸款的按揭成數一般較高。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓預料，今年樓價將向下調約10%，負資產個案料再上升，採用高成數按揭或多重按揭的業主變負資產風險增加。但認為美國將循序漸進加息，本港料下半年才加息。
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