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2016年3月1日 星期二
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覓地起樓:土地「乾塘」 郊園救急?


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■發展局局長陳茂波指今屆政府不會發展郊野公園。 資料圖片

-今日香港-

香港發展土地不足,使房價上升,引致各種問題。有人指出可考慮開發郊野公園,也有不少人反對。那麼,香港有沒有以自然環境換取土地的迫切性呢?郊野公園和發展用地是不是二元對立呢? ■麥挺 香港聖公會何明華會督中學通識科科主任

新聞背景:未來30年「渴地」9000公頃

香港房屋不足,其根本原因是土地供應短缺。團結香港基金發表的研究報告指,預計香港未來30年需要開發超過9,000公頃的土地,才可應付大約120萬的人口增長、經濟發展和社會設施的需要,建議特區政府大力增加土地供應。

報告又指,綠化土地和郊野公園佔香港土地面積達67%,認為社會不應完全排除發展有關土地的可能性,建議特區政府應成立多方平台讓社會各界討論,並建立科學基準和方法,審視所有郊野公園生態價值,從而決定是否發展一些本來被劃作郊野公園的土地,以增加土地供應。

多角度觀點:拓郊園僅方向 今屆政府不「動土」

特首梁振英:土地和其他資源一樣,有時候不可兼得,過去也曾提出在郊園建屋,免地價售予青年人為首次置業之用的計劃,對此香港社會應該多作探討。

發展局局長陳茂波: 發展郊園土地爭議大,支持社會多討論,但特首有關郊野公園的言論,只是指出一個方向,發展局在今屆政府不作這個考慮。

環境局局長黃錦星:香港的郊園受相關條例保護,要改變用途不是一件易事。

團結香港基金顧問、前財政司司長梁錦松:社會可討論是否透過減少郊野公園土地來建屋,把現時35%是居住土地、40%為郊野公園的比例對調,多出的5%土地即可以多住100萬人。

前天文台台長林超英:向郊野公園要地,是短視和吃老本,既不認識新時代的價值觀念,也剝削廣大市民的生活質素,結果是公眾共有資產變成少數人的享受和地產商的盈利。

世界自然基金會香港分會:香港在未來的中長期房屋供應量足夠,毋須進一步填海和開發郊野公園,犧牲彌足珍貴的自然生態環境。

非此即彼:填海或解「魚與熊掌」迷思

郊野公園和發展用地是不是二元對立?是不是多了發展用地就會少了郊野公園呢?除了郊野公園,有沒有其他土地供應的源頭?

有意見指,港府要覓地,可向新界的鄉郊地,如農地及丁屋地埋手,又或收回高爾夫球場或釋出部分軍事用地;增加建屋密度,也能將政府現時空置預留作鄉村式低密度發展的12平方公里官地,由居住48萬人增至容納近百萬人。

填1%可供104萬單位

此外,填海也是一個可取的方法。有人提出,動用1%的郊園地建屋,估計能提供28萬伙單位,但動用1%的海面作填海,則可提供104萬伙單位,效益提高了3倍。

填海在保育和政治方面的爭議可能較開發郊野公園為少。填海一直是香港土地供應一大來源,自1887年以來已經填海造地約7,000公頃,相當於香港面積約6%;新加坡近50年填了約1.4萬公頃相,佔總面積約20%;澳門近100年填了約3,000公頃,相當於總面積約61%。相較之下,香港填海造地的比率還是很低。

以上土地供應源頭,是郊野公園以外的選擇,對環境的破壞可能較低,也能滿足香港在居住和社會發展等方面的土地需要,更可減少各方的爭議。由此觀之,郊野公園與土地發展,並不是「魚與熊掌」,兩個只能活一個的局面。

成因現況:樓貴屋窄 開發爭議大局限多

1. 人均居住面積低過監獄 15.9年人工先買得起樓

現時香港面對房價高企、人均居住面積狹窄等房屋問題。最近金融管理局公佈的樓價與家庭收入中位數比率,在2015年第二季升至15.9,即一個家庭要有15.9年薪金,始有能力買入單位。

居住面積方面,香港中文大學在2015年所做的一個研究顯示,香港的人均居住面積只有47.8平方呎,還低於監獄最低要求的48平方呎。在英國,最近發出諮詢文件,提出要訂立法定的最低房間面積不可小於約70平方呎;紐約的法例規定是80平方呎。

以上數據,均反映香港市民,特別是基層市民,在居住方面的生活素質與一個發達的城市不匹配。

市民捱貴租 安老宿位跌

另外,根據統計處的估算,未來30年本港人口將增加約120萬至2043年的822萬,若要改善現時港人的平均居住面積和配套設施,以及應付未來人口增加、經濟發展和社會建設的需求,香港需要開發土地超過9,000公頃,面積等同3個沙田新市鎮。

土地缺乏,除了導致高樓價、高租金外,還衍生了其他民生問題,如安老服務設施例如安老院舍宿位供應總數在近年不升反降,估計與租金上升而令部分安老院結業有關。

要解決現時市民的住屋問題和應付未來的社會需求,需要增加土地供應。然而,香港在2005年至2014年新增已發展土地的面積卻是大幅減少,只有1,100公頃。

填海規劃審批需時

香港的土地供應包括填海、改劃土地用途、棕地、郊野公園等。填海是近年土地供應的最主要來源,過去10年的新增已發展土地,超過四成來自填海。然而,填海進度在最近十年大幅減慢,甚至幾乎停頓,2010至2013年只有8公頃,原因可能包括保育及司法爭議等。

也有論者認為填海的規劃、審批、建設需時漫長,遠水難救近火,不能盡快解決現時的土地短缺問題。

有指可撥出價值低部分

另一個土地來源是佔全港土地面積約四成、等於全港所有已發展土地的1.6倍的郊野公園。最近有論點提出,是否可以撥出價值較低的郊野公園用地,改變土地用途,作為住屋及其他土地用途。

根據團結香港基金研究報告,香港郊園及綠化地佔全港土地比例達67%,遠高於倫敦的38%、新加坡的8%,在土地嚴重短缺的情況下,建議撥出適量的郊野公園土地作發展。由此,引起各界的爭議。

2. 社會發展 VS 環境保育

基本居住、經濟發展、安老及公共醫療服務設施等,都是「社會」層面的生活素質,需要大量土地的供應才能滿足。填海和改變郊野公園用途,則被視為犧牲「環境」層面的生活素質。

本港市民有較高的環保意識,有環保人士認為海洋及郊野公園都是香港的大自然瑰寶,不應該在這塊瑰寶上打主意。

建配套成本高 或損行山聖地

除了感情上的抗拒,發展郊野公園也有實際上的局限。第一,位置不適合居住及開發。因為郊野公園所在的位置大部分是高山,屬於偏遠之地,又是集水區,開發會污染水源。在山坡上建屋除了危險外,附近更缺少配套,沒有水、電、煤氣,不適合一般市民居住。

第二,成本高昂。要發展郊野公園,除了前期發展的勘探工作,還要大量基礎設施的配套建設,以及周邊環境設施的維修保養(如斜坡監察等),成本甚高。

第三,生態破壞。發展需要大量砍樹,導致土壤流失、污染地下水等問題。郊野公園的植被既有綠化的美貌,也能減低香港的「熱島效應」,這些都可能因為土地開發受到永久的破壞。

第四,也是最重要的一點,市民損失一個免費消閒的綠色空間,失去了欣賞大自然的選擇。現時的建議雖然是發展郊野公園的一小部分,但不少香港市民擔心的是發展郊野公園就像是打開了潘朵拉的盒子,讓這塊綠土最終「淪陷」。

支持者:環保人士不明住茤衪W

不過,釋出小部分綠土建屋是不是犯禁,一討論就會背上犧牲生態的罪名呢?有論者認為,環保論者「堅離地」,他們都是一些居住環境優越的中產人士,他們又怎能體會住在茤衩a庭的苦況呢?對於有居住困難的市民,「房屋」層面的生活素質,遠遠較青山綠水實際。

以自然環境換取土地的議題充滿爭議,但我們不能迴避。社會有必要在經濟與環境之間,多理性討論,多作科學分析。

3. 法律局限

香港的郊野公園受到1976年訂立的《郊野公園條例》保護,裡面的一草一木,均受到保護,不能隨便摧毀,如要獲批准作房地產發展,難度極高。

過去徵用郊野公園土地的成功個案,大部分都是規模不大的基建工程。房地產發展則多未能成功,如1980年代有發展商想在沙螺洞徵用43公頃郊野公園土地發展,最終因環保團體申請司法覆核而停止了有關建設。

可成立委員會 開放討論

已制定近40年的《郊野公園條例》是否有必要修改呢?該條例是否仍適合現今社會所需?政府可成立由多方持份者組成的檢討委員會,重新檢視郊野公園的生態價值、服務範圍等,並開放給社會各界討論,一同決定郊野公園的未來。

想一想

1. 根據上文,指出郊園建屋議題的原因和現況。

2. 承上題,指出各持份者的意見。

3. 「填海比開發郊園更能應對本港的土地需求。」你在多大程度上同意這說法?解釋你的答案。

答題指引

1. 原因:人口增長,新增土地的面積卻減少。現況:房價高企,一般人用15.9年薪金才能買樓;人均居住面積僅47.8平方呎,低於香港監獄最低要求的48平方呎、英國的約70平方呎、紐約的80平方呎;安老院舍宿位供應總數不升反降。

2. 試指出意見如「有討論空間」、「受法例保護」、「不認識新時代的價值觀念」等觀點。

3. 比較題。同學須指出兩者各自的優劣處,比較後下結論。很大程度同意:填海不損害市民的綠色空間,開發上局限少;很小程度同意:郊園很多閒置地點,也可以利用棕地,不一定要填海或在郊園建房。

延伸閱讀

1. 《積極利用棕地 解決供應不足》,香港《文匯報》,2016年1月20日,http://paper.wenweipo.com/2016/01/20/WW1601200002.htm

2. 《增土地供應才徹底解決住屋問題》,香港《文匯報》,2015年12月25日,http://paper.wenweipo.com/2015/12/25/FK1512250006.htm

3. 《香港房價貴絕全球 25平米490萬》,文匯網,2015年11月19日,http://news.wenweipo.com/2015/11/19/IN1511190050.htm

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