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工廈淡市租旺 回報勝宅舖

2016-05-29
■業界預計工廈租金年內有5%增幅。 資料圖片■業界預計工廈租金年內有5%增幅。 資料圖片

香港文匯報訊(記者 蘇洪鏘)港人酷愛投資「磚頭」,工廠大廈雖然是較冷門的投資範疇,但已吸引不少「春江鴨」涉獵獲利,投資者更不乏演藝名人。如今樓市轉冷,在住宅售價累跌逾一成之際,工廈跌幅為僅9%;今年首季工廈的租金指數更較2013年首季累升達25.1%,遠遠跑贏同期僅升7.9%的售價指數。學者指出,工廈租戶愈趨多元,不過樓面供應有限,從而推高租值。業界則預計工廈租金年內有5%增幅。

近月住宅新盤銷情不復往年熾熱,鮮見開「紅盤」的消息,反觀較冷門的工廈拆售承接活躍,在膠茠漯奐~市場嶄露鋒芒。事實上,據差餉物業估價署最新3月數據顯示,工廈樓價指數累計跌幅較住宅為小,住宅樓價指數自去年9月以來累跌11.7%至270.2點,工廈售價指數則自去年10月高位跌9.3%至677.3點,反映工廈在淡市之中企得較穩。

九龍區租金升幅最標青

值得留意是,工廈的租賃顯著跑贏交投價格,3月租金指數報176.1點,較去年9月高位僅跌1.5%,按年同期更錄得3.1%升幅;反觀3月的售價指數則跟隨大市按年跌4.1%。

翻查近年工廈市況,工廈租金指數升勢3年來大幅跑贏售價指數。今年首季租金指數報175.8點,較2013年首季累升達25.1%;今年首季售價指數報687.2點,較2013年同期僅升7.9%,反映工廈價格升幅大幅落後租值走勢。

租售價格亦因區域不同表現分化,九龍區3月的租金指數按年升2.9%,新界區升1.6%,不過港島區則大幅落後,按年跌21.7%。從售價指數分析,港樓工廈相對硬淨,按年僅跌0.8%,新界區按年跌6.3%跑輸3區,九龍區則按年跌5.8%。

「物業用途增推高租值」

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱,政府最新就工廈的研究顯示,本地對工廈物業的需求增加,然而當中除真正工業用途,也有非工業用、甚至違規使用;租戶趨向多元,令物業整體用途增加,因而推高租值。與此同時,畢竟工廈用途受約束,升值潛力有限,令成交價橫行。他補充,政府現時決意取締工廈違規使用,惟租戶因違規損失的成本相對買家為低。

「整體成交價料續橫行」

美聯工商部董事陳偉志表示,政府早前推出的活化工廈政策,令部分工廈樓面因轉向寫字樓及其他用途變相減少市場供應,結果在租賃需求持續支撐下推高租金。如今活化政策於3月結束,加上整體市況轉差,拖累近月工廈價格下跌。預計今年整體工廈租金仍有5%升幅,不過成交價趨向橫行。

對於近年陸續有發展商拆售工廈,並以「多用途」作招徠,幾乎與寫字樓睇齊,潘永祥稱工廈與寫字樓定位始終有別,難取代後者。商廈用戶茩咫j廈門面,工廈的用途亦有相當大限制。陳偉志則指,不少工廈的位置始終在傳統工業區,難與傳統寫字樓區相提並論。

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