國森地產集團董事許畯森
1950年代是香港工業的始創期，當時大量難民湧入香港，適逢上海的資金也到了香港，歐美戰後對消費品的需求及跨國企業和國際勞工分工的形成，使香港可以發展本身的出口工業。
到了1960年代是香港工業的起步期，出口工業的規模逐漸成型，香港工業起飛鼎盛時期，全球很多消費品都是「香港製造」（Made in Hong Kong），製造業就業人數佔總就業人數的近50%，創造約30%的本地生產總值，隨後由於一系列內部和外部因素，香港的製造業逐步式微，內部因素主要是由於勞工成本逐漸提高，加上高地價、高通脹等因素的影響，生產成本不斷增加，嚴重影響產品的國際競爭力。
貨幣供應猛增 吹大泡沫
在1970年代末開始，中國內地的改革開放為香港的製造業帶來新的生機，一方面使香港勞動力密集型的生產模式，通過利用內地廉價的土地與勞動力得以繼續保持競爭力， 同時使本地的經濟結構從製造業轉向生產性服務業。
然後自1980年代開始，香港人通過在內地投資設廠，將原本在香港的製造業轉移到內地（尤其是珠三角地區），形成了區域分工模式，即香港利用海外貿易窗口的優勢承接海外訂單，從事製造和開發新產品、新工藝，供應原材料、原器件，同時控制產品質量，進行市場推廣和對外銷售，扮演商店的角色。
香港本地的產業結構從製造業與服務業並重，轉向以生產性服務業為主的結構，1980年代初期，香港服務業產值約為本地生產總值的三分之二，到了1990年代初，已經劇增至近80%，同一時期，服務業就業人口佔總就業人口的比重從45%上升至約70%。
而到了2000年的香港，經歷了沙士和97金融風暴後，香港一直靠貨幣供應量支持經濟，從2003年起，一直增加貨幣供應量使資產價格上漲，到了2008年該短短一年間，由3,000多億猛增至超過1萬多億，忽然間，貨幣供應量翻了幾番，到了2012年和2014年底， 也分別再有輕微升幅，2015年頭，基礎貨幣已經接近1.4萬億，如此猛烈貨幣供應量的增長，資產價格上漲使到香港人都有錢起來。
經濟結構改變 抗跌力減
到今天香港經濟獨立性日趨低下，製造業北移形成的跨境生產體系瀕臨瓦解，在深圳二線外和東莞港商的加工貿易也趨於式微，香港的生產性服務業需求也在减少，香港經濟正急速地走下坡，加上信貸危機，過度炒賣資產令經濟生產力沒有大幅提升，現在香港經濟周期正逆轉，香港的抗跌力變得很低，資產泡沫是一個接一個的，去年股市泡沫爆破後，現在債市也出現了泡沫，筆者相信，接下來樓市的泡沫很大機會會大到不能承受的地步。