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十城住宅估值過高風險突出

2016-12-01
■有報告指出,內地35個大中城市普遍存在住宅估值過高的風險。圖為內地民眾在看樓盤。 資料圖片■有報告指出,內地35個大中城市普遍存在住宅估值過高的風險。圖為內地民眾在看樓盤。 資料圖片

巨額資金入樓市 致房價暴漲市場恐慌

香港文匯報訊(綜合記者張帥及第一財經報道)中國社科院財經戰略研究院課題組昨日發佈《中國住房發展報告(2016-2017)》指出,內地35個大中城市普遍存在估值過高的風險,10個熱點城市的整體風險狀況較為突出,其中深圳、廈門風險狀況最為突出。報告建議關注日本地產泡沫的形成和破滅過程,指留給中國解決房地產問題的時間並不多。

研究結果認為,目前內地35個大中城市中整體風險最高的十個城市依次為深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊和福州。社科院財經戰略研究院指出,經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件,在此背景下,巨量資金導入樓市,加之地方政府消極調控,造成房價暴漲和市場恐慌。

投資需求旺盛 庫存連續減少

今年前三季度,商品住房銷量同比增長27.14%,比2015年全年高出了20.27個百分點,總體房價同比增幅快速攀升後有所收窄。對於進入上升周期的住房市場,報告認為,估值過高極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中於一線城市與部分二線城市,這些熱點城市無論是房價的上漲幅度還是風險的積累程度,均已超過2009年至2010年上升水平。

報告稱,與先前的樓市上漲特徵顯著不同,今年內地樓市運行形勢體現為市場回暖過程中的局部過熱。熱點城市房價上漲過速過猛,以及部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛,致總量上庫存連續減少。截至9月末,內地商品住房現房待售面積4.14億平方米,比2015年末減少0.39億平方米;住房期房待售面積大約為33.24億平方米,比2015年末減少1.12億平方米,去庫存取得了一定成效。

總體風險可控 吸取日本教訓

報告亦強調,目前內地樓市主要指標尚沒有超越風險控制線,而且本輪過熱是局部不是全局性的,並有諸多工具可以使用和備用,因此總體風險仍然處在可控範圍。

檢視日本的房地產泡沫形成和破滅的過程,對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發現,日本房地產泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加,與當前中國房地產的處境具有一定的相似性。房地產泡沫崩塌對日本經濟社會產生了深刻而廣泛的破壞性影響,但是,某種意義上在倒逼結構調整、促進科技創新等方面發揮了積極的作用。

分析認為,日本的教訓對中國的啟示在於:發展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容,但留給中國解決房地產問題的時間並不多;消化泡沫是經濟發展中的必選項,採取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊;中國需要採取果斷措施,既要採取吸收泡沫的手段,又要實施制度改革,由政府推動重建機制。

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