■今年內地樓市主打平穩基調。圖為福州建設中的房地產樓盤。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2016年中央經濟工作會議公告中出現了超過20個「穩」字，表明為今年的經濟和樓市定了平穩基調，強調房屋的居住性，而非投資性。還使用綜合手段，研究及建立長效機制，防止樓價出現大起大落。
如果把2015年和2016年年底中央經濟工作會議對房地產政策描述互相比較，大家便容易看出基調轉變。2015年中經會中央鼓勵為樓市「去庫存」，但是2016年中央看重防範金融風險，重心轉變為「抑制地產泡沫」；並且首次說明加快研究建立長效機制，採用「組合拳」方式，以金融、土地、財稅、投資、立法等多渠道手段，期望達到今年樓市平穩性、居住性、區域平均性目標。中央早前清楚指出今年GDP目標會適度降低到6.5%，以配合房地產平穩發展所帶來的經濟增長負面效果。
內地幅員廣闊、經濟發展步伐差異頗大，形成一二三四線城市發展情形非常懸殊。一線城市發展已趨於成熟，當地樓價已得到市民實質收入穩步增長支持，形成所謂「溢出效應」，資金流向鄰近熱點二線城市。無怪乎去年出現二線「四小龍」的廈門、南京、蘇州和合肥。雖然經過整整一年的「去庫存」，三四線城市房地產庫存局面仍需要堅持一段時間。2016年中經會議指出「重點解決三四線城市房地產庫存過多問題」，中央會通過優惠政策傾斜，協助三四線城市解決供應過剩問題。一邊提振當地經濟以鼓勵一二線原居民回老家發展，一邊減少當地未來幾年土地供應量，堅持起碼3年至5年才可望扭轉這些三四線城市的困境。
經濟增長短期料回落
筆者同意中央經濟工作會議是朝向正確方向走，但是落實挑戰極大。當前，房地產已經綁架了經濟，今番政策轉變必然引起經濟增長短期回落，中央政府需要着力堅持，不可怕經濟陣痛而重蹈以往放鬆樓宇銀根使樓價再回升的覆轍。經過2016年內地樓價急速上升的教訓，相信中央政府將有巨大意志切實執行。
中經會公告提及要加快研究建合符國情、適應市場規律的基礎制度和長效機制，但是並沒有具體說明什麼政策工具。一般相信是籌備多年的房地產稅。根據國家經濟智庫機構的國家行政學院透露，官方已設計幾份房地產稅草案，但於面積抵扣等細節上未有共識，可能在2020年左右推出。中央當然明白單靠稅項是不足以解決樓價高企局面，還需要結合貨幣、土地、投資、立法等手段。不過，如何於房地產稅真正實施前的過渡期去抑制房價升勢，還是中央未來幾年需持續理順的問題。
樓宇投資需求需疏導
再者，內地發達地區中產崛起是不爭事實。根據2017年《社會藍皮書》發佈暨社會形勢報告會上，中國社科院指出中等收入群體佔全國總人口37.4%，且來自「新社會階層」的家庭年均收入接近29萬元人民幣，中產人士對投資工具的剛需求不斷加大。中央政府明確地扭轉樓市定位，若市場不配合，樓宇投資需求不獲得有效疏導，這股溢出力量會令樓價不容易受控。如何建立其他房產投資工具如房產信託基金、非住宅投資基金、休閒/養老物業項目、基建項目等，正是政府應該着力研究的方向。
可以預見，今年內地房地產是平穩、居住年頭，一二三四線城市房價分化，漲跌不一，且分城市、分區域趨勢是主流方向。主打區域整體均勻發展，以一二線城市拉動鄰近三四線城市是全省、各地級及各縣級市共同推進的經濟目標。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。