國森地產集團董事 許畯森
農曆新年過後，香港一手樓銷售大增，成績相當好；二手住宅銷售雖然交投淡靜，但價格仍然相當高企，有些更突破新高。不知讀者是否記得，一年多前外資大行普遍估計樓價將會下跌三成，其中一間瑞士行甚至悲觀至預測大瀉五成。筆者當時就留意到，那些報告一般針對利息，卻沒有分析貨幣供應量，且他們喜歡採用壓力測試和入息比率等對樓價的分析，卻很少對實質按揭利率作出預期。事實上，在筆者眼中，實質按揭利率才是影響樓價的主要因素。
實質按揭利率仍處低位
雖然今年經濟不景，但香港的經濟增長差極預測也有1.8%，基本通脹率也在2%以上。加上香港資金充裕，仍有一定彈性拒絕跟隨美國加息，所以可見的2017-18年，香港的實質按揭利率仍處低位，未來兩年內香港樓價回調是不現實的想法。近幾年有資產者的財富有幾倍的增長，市場愈來愈少人放盤，購買力卻愈來愈強，一手樓宇供應的增加遠不及二手供應量的減少，此一來一回，香港地產沒可能下跌。
那麼，香港地產市場有土地、商場、店舖、寫字樓、住宅甚至車位，哪一類才值得我們去專注投資呢？
首先政府把住宅的印花稅瘋狂調高至15%，再加上政府不斷推出住宅土地增加供應，一手盤未來幾年一定爭相推出市面，所以住宅市場形成一個用家主導的市場。當住宅市場缺乏炒家去推高，除了自用的原因外我們實在不必在住宅樓宇方面增加投資。
商舖投資方面，基於香港可見未來消費市場仍然疲弱，沒有大誘因去推高本土消費力，再加上個人遊旅客的減少，減租屢見不鮮，所以筆者在店舖投資市場方面是比較看淡的。
在寫字樓方面，內地公司不斷在香港擴充，增設分公司，今年租金已經約有一成半的升幅，特別在港島區這些零新供應的地段內，筆者可以用乾貨來形容現時市況。加上住宅投資者的湧入，預期今年寫字樓將會有約一成的升幅，特別總額在1,500萬元以下的寫字樓市場，一年內兩成半的升幅也是有可能的。