差估署樓價指數再度升穿歷史新高，2月數據報312.8點，按月升1.1%，較1月時的升幅0.68%再擴大，並連續11個月上升，累升15.3%。以一個600萬元的單位計，不足一年就貴了91.8萬元，光是升值的這部分樓價已相當香港家庭月入中位數2.5萬元的36.72倍。即是說，閣下若不幸遲了11個月買樓，全家就要不吃不喝3年才能補足差價。
港人負債加劇 零售轉差
樓價越來越癲，帶來不止是「上車難」的問題，港人的供樓負擔其實亦同樣爆燈，成為一個金融風險。金管局最新《半年報》就提到市民的供樓負擔能力，指出樓價與收入比率於去年第四季上升至15.9的新高，高於1997年14.6的高峰值；收入槓桿比率亦攀升至72%，遠高於約50%的長期平均值；家庭債務的增長於去年下半年加快至4.3%，當中住宅按揭貸款增長加快至3.1%，佔本地生產總值的比率，也由去年第2季的65.8%升至第4季的67.2%，創出新高。
家庭負債增加，對經濟的壞影響可能已經顯現。本來，近月股市與樓市向好所產生的財富增值效應，應會刺激零售業，但從本港最新零售數字來看，首兩月零售總銷貨值下跌3.2%，珠寶首飾、鐘表等奢侈品零售貨值下跌1.2%是意料中事，但超級市場貨品零售貨值竟下跌3.5%就令人意外。過去大半年，樓價重拾升軌，新盤成交卻接近1,000億元，可謂吸盡中產家庭購買力，供樓負擔吃力，加上利率趨升及環球經濟不明朗，可能要節衣縮食。從另一方面看，超市零售貨值下跌，反映股樓向好，基層也沒有絲毫得益，本地經濟已出現問題。
上車須父幹 大手客鬥搶
同時值得注意是，近年市民的轉按金額大升，反映的情況可能是，供完了樓的父母，加按套現單位作為子女作置業的首期，「上車靠父幹」情況更加趨烈，而近月發展到每10宗按揭就有近3宗屬轉按的誇張地步。有統計顯示，由2011年至2015年，轉按金額介乎303億元至567億元，佔總體按揭貸款16%至22%。但到去年，轉按金額劇增至742億元新高，尤其是11月及12月，單月轉按金額達99億及91億元新高，整體全年轉按金額按年增三成，佔比更增至三成水平。今年首兩個月轉按金額皆接近80億元，佔比攀至28%，轉按宗數佔比更達到33%水平。
近期新盤又見投資者大手掃貨，有人更是一買15伙，部分人更使用親屬作為「首置客」，以避交15%的雙倍印花辣稅。大手客成交復熾，亦變相減少市場對實際小用家的供應，令新增供應無法落到真正用家手上，供不應求進一步加劇，扯高一二手樓價，刺激樓價指數續創新高。
在覓地難、供應未大規模到位前，要勒住樓價這匹瘋癲野馬，常規方法似乎技窮，市場近日多了人討論「特效藥」招數。知名地產分析員張一鳴昨日就在facebook上，開出「樓市十大『特效狂藥』」（見表），其中包括「買家特別印花稅提升至樓價一倍或更高、港人50%非自住賣樓利得稅」等等。筆者愚見，這些措施確實可以隨時一招即可打殘樓市，但如同「限價令」一樣，政府採納的機會極低。
新政府不得不拆「大炸彈」
然而，現實擺在眼前，家庭負債新高，父母加按自己層樓幫子女買樓、市民要節衣縮食供樓，上述情況令人不難預見，樓市萬一急挫將可能帶來的災難性的場景。可以說，樓價將是林鄭月娥新政府要着手拆除的大炸彈。 ■記者 蔡競文