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【按揭熱線】供平過租 自置仍較吸引

2017-06-23

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓

上星期美國聯儲局宣佈再加息四分之一厘,合乎市場預期。受加息影響,二手市場成交轉淡,過去一個周末日十大屋苑僅錄得個位數成交,但一手新盤仍受市場注視,成交繼續暢旺。現時有不少聲音討論樓價何時見頂,更以1997年樓市泡沫與新盤開售萬人空巷的情況對比,但兩者並不能相提並論。

1997年的實際按息高達十多厘,而現時的實際按息約兩厘左右,而家庭入息中位數更由1997年的23,500元,上升至現時的36,800元,有近六成的增幅。再者,1997年時的借貸可達樓價的九成,但自金管局在2009開始,實施多輪樓控措施後,平均按揭比率持續向下,由過往接近七成,跌至最新4月只得五成左右。

本港銀行加息壓力低

美國加息後,雖然一個月同業拆息稍為上升,至0.44%水平,最新H按的H加部分為1.4%,實際按息為1.84%。現時銀行體系結餘高達2,595億元,加上未有走資的情況底下,本港無加息壓力,預料即使本港加息,幅度僅介乎四分一厘至半厘,屆時實際按息約兩厘至兩厘半左右,預期加息後,按息仍然低企。

中國人傳統上一向認為買磚頭保值,加上息率低,樓價穩步上升,租金回報率遠較供款利率高,無論是自住抑或投資,買家都有可觀的回報率。租金回報率的計算方法是用一年的租金收入,除以樓價。最新的租金(實用面積計)平均每方呎為35.39元,二手樓價(實用面積)平均每方呎為11,509元,以一個實用面積500方呎的單位為例,租金回報率3.69%,相較現時不足兩厘的按息水平,明顯置業較租賃有相對優勢。租住上述單位,每月支出17,695元,反而自置(六成按揭、選用H按、還款期30年)每月供款只需12,487元,市民在衡量租金始終是純支出,而供樓支出,利息佔比相對少,付出的金額最終也會成為自己資產的一部分,在自用而又有足夠能力供樓的前提下,買入「磚頭」長遠是有升值潛力的。

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