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【置業安居】從三方面探討工廈泡沫

2017-05-22

國森地產集團董事 許畯森

筆者今期將會從自用(消費)、投資和投機三方面去探討現今工廠大廈的泡沫。

工廠大廈由於呎價平、地方大,以及用途廣泛,所以深受用家歡迎。理論上工廈作自用非常安全,但筆者眼中剛剛相反,原因是很多工廈的業主及投資者並不知道自己正在犯法。現時大部分工廈的地契訂明只許作工業及或倉庫用途,在工廈開設或營運辦公室、興趣班、工作室、種植、陳列室、保健中心、物業代理、補習社、教會、旅行社、財務公司、會計師樓、律師樓、金融公司或健身班等,其實一律不行。

基本上,工廈除了貨倉外,根本找不到其他自用用途,可是貨倉並不是必需品,只是目前住宅樓價過高衍生出需求,所以只要政府加強執法,自用工廈的泡沫馬上會爆破。

投資者群體較狹窄

另外,據差餉物業估價署統計,以1999年開始計算,工廈的樓價在住宅、寫字樓、商舖和工廈四類物業中升幅最快,約有7.5倍;但其租金升幅卻未跟上,大概只有85%左右。相比起寫字樓,很少見到機構投資者參與這個市場,再者很多工廈業主是上一個年代的老牌工業家,國企和金融機構一律不參與這個市場,令到工廈的投資者群體非常狹窄。

投機炒賣極為熾熱

工廈的投機泡沫則極為熾熱。近十年,很多投資新手用幾千萬元購入整層工業大廈,然後再分拆出售;加上工廈的入場門檻低,花費不高令到工廈的炒賣熾熱。可是工廈的炒家大多是市場上較業餘的一群,這些業餘炒家誤以為波叔、宏安、億京等大集團也購入工廈,跟茈L們炒一定有好處。事實卻是,他們並不知道大集團購入工廈的主要目的,是更改用途及申請活化從而賺取利潤,這與炒作行為完全是兩碼子事。

香港樓市的畸形現象,令到工廈呎價飆升至每呎4,000元至8,000元。若去除泡沫,筆者相信工廈租金應為每呎9元至12元,呎價需回落到2,500元至4,200元才算合理。

enq@nationland.cc

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