國森地產集團董事 許畯森
筆者今期將會從自用（消費）、投資和投機三方面去探討現今工廠大廈的泡沫。
工廠大廈由於呎價平、地方大，以及用途廣泛，所以深受用家歡迎。理論上工廈作自用非常安全，但筆者眼中剛剛相反，原因是很多工廈的業主及投資者並不知道自己正在犯法。現時大部分工廈的地契訂明只許作工業及或倉庫用途，在工廈開設或營運辦公室、興趣班、工作室、種植、陳列室、保健中心、物業代理、補習社、教會、旅行社、財務公司、會計師樓、律師樓、金融公司或健身班等，其實一律不行。
基本上，工廈除了貨倉外，根本找不到其他自用用途，可是貨倉並不是必需品，只是目前住宅樓價過高衍生出需求，所以只要政府加強執法，自用工廈的泡沫馬上會爆破。
投資者群體較狹窄
另外，據差餉物業估價署統計，以1999年開始計算，工廈的樓價在住宅、寫字樓、商舖和工廈四類物業中升幅最快，約有7.5倍；但其租金升幅卻未跟上，大概只有85%左右。相比起寫字樓，很少見到機構投資者參與這個市場，再者很多工廈業主是上一個年代的老牌工業家，國企和金融機構一律不參與這個市場，令到工廈的投資者群體非常狹窄。
投機炒賣極為熾熱
工廈的投機泡沫則極為熾熱。近十年，很多投資新手用幾千萬元購入整層工業大廈，然後再分拆出售；加上工廈的入場門檻低，花費不高令到工廈的炒賣熾熱。可是工廈的炒家大多是市場上較業餘的一群，這些業餘炒家誤以為波叔、宏安、億京等大集團也購入工廈，跟着他們炒一定有好處。事實卻是，他們並不知道大集團購入工廈的主要目的，是更改用途及申請活化從而賺取利潤，這與炒作行為完全是兩碼子事。
香港樓市的畸形現象，令到工廈呎價飆升至每呎4,000元至8,000元。若去除泡沫，筆者相信工廈租金應為每呎9元至12元，呎價需回落到2,500元至4,200元才算合理。
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