經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
金管局實施新「辣招」加強銀行風險管理，以及調低第二個按揭物業的按揭成數。銀行隨後因實際環境上調H按按息及鎖息上限，但仍無阻新盤熱賣。這與發展商提供多項優惠有關，自從金管局下調按揭成數後，發展商提供的高成數按揭便應運而生，令買家以較低的首期入市。這類型按揭計劃不受金管局規管，按揭成數往往較銀行提供的高，現時發展商連財務公司提供的按揭成數可高達八成半，有一按、一按加二按組合及首數年供息不供本，其後才供本金等選擇。這些按揭計劃的共通點在於首數年的供款利率介乎兩厘至三厘，餘下年期的供款利率則上升至最優惠利率P，如買家欲以低首期入市，再透過轉按方式避免捱貴息，有幾點需要注意。
完美轉按四大條件
假設買入的是一個價值1,000萬元的單位，選擇使用發展商高成數一按計劃，承造八成半按揭，還款期25五年。首兩年以較低息供款，利率為2.15厘，之後的利率升至P（5.25厘），買家首兩年共支付879,638元。低息供樓即將結束，買家希望以轉按方法避免高昂利息，轉按至銀行，必先要有數個先決條件。首先持有的物業要有一定的升幅、銀行的按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限，最後當然是買家自己的財務狀況穩健。
以上述例子，買家一按借貸850萬元，首兩年還款後，尚餘7,975,128元，轉按至銀行，最高的借貸只達樓價的五成，即最多可借500萬元，買家需要面對按息上升，否則要另外預備2,915,128元提早還款。當然買家可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按，上述例子樓價需有59.4%的升幅，才可令買家在無額外資金的投入下，借貸與按揭餘額相若的金額，以償還發展商按揭計劃的貸款。
如買家購買1,000萬元的單位，選用首三年供息不供本的按揭計劃，按揭成數達樓價的八成半。首3年僅付利息，以年利率2.15厘計算，共付548,244元，由於首3年並未有支付本金，所以3年後欲轉按，按揭餘額維持850萬元不變。買家轉按至銀行，最多只可借貸500萬元，除非樓價有七成的升幅，買家才不用額外「抬錢」，否則便要繼續支付高利息。買家需要注意轉按的其中幾項條件，包括樓價上升及按息不會大幅上升，以及轉按的按揭成數不得超越金管局的規限，均取決於當時的實際環境，亦是轉按的時候可能存在之變數。