logo 首頁 > 文匯報 > 置業安居 > 正文

【按揭熱線】發展商按揭的轉按處理

2017-06-09

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓

金管局實施新「辣招」加強銀行風險管理,以及調低第二個按揭物業的按揭成數。銀行隨後因實際環境上調H按按息及鎖息上限,但仍無阻新盤熱賣。這與發展商提供多項優惠有關,自從金管局下調按揭成數後,發展商提供的高成數按揭便應運而生,令買家以較低的首期入市。這類型按揭計劃不受金管局規管,按揭成數往往較銀行提供的高,現時發展商連財務公司提供的按揭成數可高達八成半,有一按、一按加二按組合及首數年供息不供本,其後才供本金等選擇。這些按揭計劃的共通點在於首數年的供款利率介乎兩厘至三厘,餘下年期的供款利率則上升至最優惠利率P,如買家欲以低首期入市,再透過轉按方式避免捱貴息,有幾點需要注意。

完美轉按四大條件

假設買入的是一個價值1,000萬元的單位,選擇使用發展商高成數一按計劃,承造八成半按揭,還款期25五年。首兩年以較低息供款,利率為2.15厘,之後的利率升至P(5.25厘),買家首兩年共支付879,638元。低息供樓即將結束,買家希望以轉按方法避免高昂利息,轉按至銀行,必先要有數個先決條件。首先持有的物業要有一定的升幅、銀行的按息不會大幅上升、轉按的按揭成數不得超越金管局的規限,最後當然是買家自己的財務狀況穩健。

以上述例子,買家一按借貸850萬元,首兩年還款後,尚餘7,975,128元,轉按至銀行,最高的借貸只達樓價的五成,即最多可借500萬元,買家需要面對按息上升,否則要另外預備2,915,128元提早還款。當然買家可借兩年來樓價有所升幅的有利條件轉按,上述例子樓價需有59.4%的升幅,才可令買家在無額外資金的投入下,借貸與按揭餘額相若的金額,以償還發展商按揭計劃的貸款。

如買家購買1,000萬元的單位,選用首三年供息不供本的按揭計劃,按揭成數達樓價的八成半。首3年僅付利息,以年利率2.15厘計算,共付548,244元,由於首3年並未有支付本金,所以3年後欲轉按,按揭餘額維持850萬元不變。買家轉按至銀行,最多只可借貸500萬元,除非樓價有七成的升幅,買家才不用額外「抬錢」,否則便要繼續支付高利息。買家需要注意轉按的其中幾項條件,包括樓價上升及按息不會大幅上升,以及轉按的按揭成數不得超越金管局的規限,均取決於當時的實際環境,亦是轉按的時候可能存在之變數。

讀文匯報PDF版面

新聞排行
圖集
視頻