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樓價難跌 第四季聚焦首置盤

2017-10-01
■新地旗下北角海璇有機會在第四季推售。 資料圖片■新地旗下北角海璇有機會在第四季推售。 資料圖片

專家業界未敢看淡 觀望新房策 細碼樓天下

特首林鄭月娥上任後首份《施政報告》出爐在即,普羅大眾最關心的是房屋政策有沒有新舉措。近日便流傳出不少新房屋政策,對民生的重視可見一斑。香港文匯報特意訪問學者、發展商、測量和地產代理等四大界別人士,為第四季的樓市把脈,普遍認為細碼單位仍會主導市場,短期內樓價及地價仍難見跌勢。同時,坊間的焦點落在「港人首置上車盤」,其推出數量、位置和限制等細節,將影響其成效,並左右發展商的推盤部署。 ■香港文匯報記者 蘇洪鏘

學者:增建資助房屋 方能穩定樓價

為解決房屋問題,政府近年積極增加土地供應,然而城大建築科技學部高級講師潘永祥認為這不足夠穩定樓價,增加供應不代表日後落成單位的樓價可讓市民負擔;建議「港人首置上車盤」定價在300萬元樓下。他笑言這樣的定價會被社會質疑不可行,因為不少市民已在「溫水」中接受了節節攀升的樓價。

房屋是必需品非商品

潘永祥指出,穩定樓價不能單靠增加供應,由於樓盤供應有滯後,不能馬上回應當下急切的需求;將來樓市回落,樓價下跌時供應繼續推出,則會加快樓價下滑,繼而產生「負資產」個案。他認為,「房屋對社會應是必需品而非商品」,以往房策太依賴私營房屋解決住屋需求,卻未有確保物業為市民所能負擔,建議應增加資助房屋的供應量,甚至高於私樓。

樓價300萬以下才合理

對於特首林鄭月娥即將在《施政報告》詳述「港人首置上車盤」的措施,潘永祥建議定價以建築成本價推出,或月供應低於入息中位數的一半,按此計算單位定價應介乎200萬元至300萬元之間。

「可能有人會問:200萬元的樓價M家邊有可能?」潘永祥笑言不少市民是生活在溫水的青蛙,「近年樓價係咁升,我]已經接受鰲X百萬元的樓先係上車盤。」他又指供應量要合理,每年私樓應由目前1.8萬伙減至8,000伙,資助出售房屋由8,000伙增至1.8萬伙,出租公屋有2萬伙。

房企:換樓需求漸現 大戶型料升值

近年細碼新盤盛行,遠東發展亦有份加入細碼樓搶客戰團。遠東發展高級營業及市務總監方俊表示,近月多個大型樓盤推出,承接力相當不俗,反映市場對中小型住宅有需求。展望第四季到明年首季,本港樓價大致維持平穩發展,甚至繼續上漲。

不過方俊補充,縱然短期內細碼樓或仍然主導市場,但預計明年到後年之際,三房戶和四房戶的需求會陸續反映,因為現居兩房戶或更小戶型的住戶陸續有換樓需要,以改善居住環境。

加息「縮表」影響不大

對於外圍不明朗因素相繼出現,方俊不擔心會對本港樓市造成影響,「息口影響因素唔大,市場預期12月加息,頂多係25點子。」他又認為美國「縮表」的影響有限,物業資產仍將是資金避險的較理想工具,從而支撐本港物業價格。

中資料續搶貴港地

麵包貴,麵粉亦不見得平,方俊預計鐵路沿線以及基建成熟地區的住宅地皮,仍然是發展商的必爭之地。尤其是有意來港「插旗」或擴張的中資發展商,「由於香港地方細,大型地皮缺乏,M家地價都唔平,預計地價仍有機會向上。」

展望《施政報告》,他認為現屆政府有心推出紓解民困措施;對於「首置上車盤」,方俊估計措施近似早年推出的「夾屋」,由於對入息及自由買賣均有限制,相信不會為私樓市場帶來衝擊。至於坊間對「撤辣」有訴求,方俊估計短期內難實現,因目前樓市熾熱,「貿然『撤辣』會火上加油。」

測量:新界建首置盤 可釋農地發展

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,自去年英國公投「脫歐」,本港樓價一直反覆向上,「今年上半年升得較急,不過6月打後升幅陸續收窄,估計第四季樓價變化不大,會平穩發展。」一手市場方面,他預計多個新界上車盤會短期內登場,屆時亦將搶佔市場焦點,凍結二手交投。

預料重啟工廈活化

對於本月出爐的《施政報告》,林浩文對於土地供應措施並不抱太大期望,「林鄭已成立土地供應專責小組去搞,加上上屆政府仲有唔少措施仲未做完,例如補地價仲裁先導計劃等。」另外,近期工廈迷你倉大火和茤迮弘暋D,會令政府進一步茪滮u廈政策,有機會重啟工廈活化。

本港地價呈兩極化

近期多幅地王誕生,不少均涉及中資背景財團,及至今年內地當局逐步收緊資金外流,金管局亦出招限制投地財團的融資。對此,林浩文預計對於上市中資內房企而言,資金仍有向海外擴展的壓力,加上人民幣趨貶值,相信短期內仍會有內房來港投資物業,不過會傾向以合組財團形式攤分風險。不過他預計本港地價將呈兩極化,「靚地」固然搶手,但規模較小且遠離市區的項目,例如9月初標出的大埔滘逸遙路地皮,則未見中資出手。

社會期待林鄭提出的「港人首置上車盤」,林浩文認為該措施對解決港人居住問題的成效,要視乎推出數量有幾大。「如果規模較大,並能夠短時間內推出供應固然好,但相信機會不大。」他又指,首置上車盤推出未必會衝擊樓價,反而由於可能選址新界部分農地或待規劃的土地,因而利好在新界有大量農地儲備的發展商。「佢]唔少農地都起唔到樓,如果農地可以用來起首置上車盤,將帶挈發展商釋放土地用途。」

代理:一手盤續主導 整體樓價料升

當局早年推出多項「辣招」務求打擊物業炒賣活動,令物業交投量大幅萎縮至今。利嘉閣地產行政總裁廖偉強表示,本港置業需求仍勁,不過在「辣招市」下令二手住宅交投量處低水平。未來新盤市場仍然繼續成為市場焦點,加上現時發展商提供的高成數按揭計劃,對買家非常吸引,可為新盤提供客源,故此一手成交量相對穩定。他預計,隨蚍蚖躩鬮礞W升,預算有限的置業人士會仍傾向將貨就價、愈買愈細,令細碼單位仍繼續受追捧,細單位仍有上升動力。「第四季整體本港樓價仍有上升空間,不過升勢可能就無年頭咁急。」至於住宅地價方面,「有競爭力鵀a皮仍會被中資財團吼中,倘若規模較大,又係市區用地,景夠靚,就更加係龍頭發展商必爭之地。」

冀政府鬆綁需求管理措施

對於新一屆政府的首份《施政報告》,廖偉強認為方針與往屆變化不會太大;期望政府可逐步鬆綁需求管理措施,以釋放二手住宅盤源,促進換樓鏈流動,讓二手重拾市場焦點。至於「港人首置上車盤」,廖偉強認為措施與私樓市場是否重疊,要視乎措施對準買家的入息限制,以及如何定價。「市場預期首置盤定位可能高過居屋但低於私樓,假如定價在500萬元至800萬元之間,則與目前的上車盤價位相若。」廖偉強續指,倘措施落實,其推出的單位數量及買家限制,將是影響發展商部署的關鍵。

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