張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
截至上周五中午，澳門確診新冠肺炎人數剛剛超過40宗，是整個大中華地區中宗數最少的，主因是由於澳門特區政府有效地防控疫情。因應疫情，早於2月初特區政府命令全澳娛樂場暫時關閉15天，並已於2月20日解除，大部分娛樂場重新開業。
2月份澳門賭收按年大跌近88%至31億(澳門元，下同)，日均只有2.2億元；三月份賭場已重開，賭收僅回升至52.75億元，按年大跌79.7%，日均賭收更低見1.69億元。日均賭收持續下跌，主因是從西方國家回流的留學生、居民和商旅把第二波新冠肺炎病毒帶回內地及港澳地區，粵澳政府唯有實施更嚴厲入境隔離措施。國際訪客現時禁止入澳門，從中國台灣、香港赴澳也需要遵守隔離措施；縱然內地客入境澳門只需進行醫學觀察，但返回內地則需要隔離十四天。史上最嚴隔離令禁足了大部分商旅客、不難推算四月份賭收並不樂觀，估計按年跌八至九成。
博彩業入低谷勢波及樓市
展望今年餘下的八個月賭收走勢，較為中肯和現實的看法：四月內疫情趨向緩和、五月份逐步消除、七月份可望基本地恢復、復常時間和程序則視乎鄰近地區的經濟恢復情形。本年度的博彩毛收入預計將減至1,300億元，較原來的估算下調百分之五十，澳門特區政府計劃推出多項應對病毒感染和資助企業及居民的政策，將向立法會提交修正財政預算案，由庫房撥389億元來補財赤。雖然特區政府已逐漸將經濟走向適度多元化，但是博彩業仍然是「百業之母」，賭收明顯地走低肯定拖累各行業，房地產業難免被波及。延續去年下半部弱勢，當地房地產市況淡靜。
2019年澳門共錄得7,745宗成交，按年減少27%，第四季共錄1,671宗，按季下跌22%。踏入今年，澳門一、二月住宅（包括一二手樓）僅錄393宗及208宗，分別按月下跌12%和47%，更較2019年2月（農曆新年）期間低25%。無論一手或二手市場都連續下跌，一手樓成交量由一月的59宗(佔比15%)下跌到二月的26宗(佔比12%)，二手樓成交量更由一月份的334宗大幅跌到二月份的182宗。步入三月份，上半月住宅總成交有142宗，每平方米實用面積均價是94,027元，分別比二月下半月再跌24%及4.8%。
疫情影響擴展至全球，澳門住宅量價齊跌，將延伸到起碼四、五月。2020年首季成交集中在首置客，以購買二手樓價低於八百萬元為主導，部分發展商也把握時機加大折扣優惠，少部分首置客被吸納到一手市場內。
樓市活動短期或租務為主
展望今季，新冠肺炎疫情還是「揮之不去」，賭收未能正常化，難免拖累整體經濟持續不振。住宅成交只會由首置客帶動，可見投資客絕跡。業主自身特質決定持貨態度，有些香港和境外業主會因財務狀況削價求售，但是大部分本澳業主持貨能力不弱，仍然會採取觀望態度。最新的廣東省居民入境隔離措施正迫使不少外勞不能天天返回內地，令澳門住宅湧現大批短期租客，也支持着當地住宅樓價。
澳門業主相信觀察整體經濟情況如失業率、收縮率等等，才會決定投資持有態度。筆者預計如果疫情到五月份逐步受控消失後，澳門市民因應自身條件決定放售、吸納、投資或逐步離場。今季樓市趨於淡靜，主要活動集中於租務為主。
近年澳門社會飽受住宅新供應量不足之苦，特區政府唯有推行辣招去減低樓價升幅及推售不少公共房屋。得到廣東省政府政策支持，三月底特區政府宣佈「澳門新街坊」規劃詳情，該計劃坐落在珠海橫琴新區中心大道東側，佔地面積約十九萬平方米。整個項目共有27幢住宅樓，樓高20至26層，約提供4,000住宅單位，包括約200個「人才房」。銷售對象是持有澳門永久性居民身份證或非永久性居民身份證的十八歲以上居民，轉售時亦只能賣給澳人；人才房則只租不售。長遠來說，這項目可以補足本地缺乏的供應量，對後市產生平抑作用。
新冠肺炎疫情並沒有危害澳門人的健康，但是嚴重打擊經濟。為應對後發的外地輸入病例而採取的嚴厲入境隔離措施已「冰封」經濟活動，澳門住宅出現量價齊跌困局。有待疫情消失後，祈望整體房地產市場進入第三季的復常階級，中長線仍是可望良好發展。
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