張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
去年3月尾，筆者在此欄目發表「豬年肇慶樓市仍發揮大灣區窪地功能」，肯定了該市居住窪地的獨有角色。同年4月中，內地著名智庫恒大研究院把肇慶市納入《2019年中國城市發展潛力排名報告》之百強之一，顯示該市吸引國內外企業進駐的強大魅力。傾全市之力，市政府銳意打造肇慶新區，作為未來產業集中地。
肇慶新區原規劃面積115平方里，已擴容達518平方里，堪稱大灣區最大發展腹地。目前已形成一城軌三高鐵五高速、五橫四縱的立體交通網絡格局，全方位融入廣佛肇半小時、深東惠一小時生活圈。該新區着力發展五大支柱產業：環保科技、高端電子、健康醫療、電商物流、商貿會展，銳意創作廣深總部加肇慶基地合作模式，充分發揮大灣區產業窪地效能。同樣地，各大地產開發商已早着先機，大力發展優質綜合房地產項目，例如保利、中海、華僑城、龍光形成列強鼎立局面，誓把肇慶新區打造成為全市新一代商業、居住、消閒、文化中心。既然肇慶市仍然被大灣區房地產界譽為居住窪地，讓我們回顧過去上半年住宅市場情形。
肇慶樓市持續復甦
如早前筆者已回顧其他八所城市，上半年肇慶樓市是呈現「先低後高」，5月後至今樓市明顯反彈復甦。今年上半年全市住宅網簽數約為17,700套，同比下降約13.6%。2月銷售基本上停擺了、3月各大房企實施各種優惠措施攬客，成交量已大幅攀升已約3,000套。4至6月市場持續回暖，各大開發商推盤步伐加快，5月份西江日報組織各大房企舉辦2020年肇慶首屆雲房展，把5、6月整體成交量推上新高峰。進入下半年，肇慶市主要發展商仍然持續提供各種購房優惠政策，換來6、7、8月一手樓月成交量都遠超千套，勢頭依然不減。進入「金九銀十」樓市傳統銷售旺季時，各大開發商更加「摩拳擦掌」，大力推出優惠價錢廣開全新樓盤，對發售中的新盤單位也加碼優惠，力求「金九銀十」旺市重臨肇慶市。國慶假期8天內，肇慶共簽674套商品房，面積約7.58萬平方米，同比上升3%；共攬金4.68億元（人民幣，下同），成交均價6,174/平方米，較便宜的均價主要受懷集縣的高數目比例但低均價的拖累。
回顧上半年肇慶各區網簽數據，不難發現全市房價首三名仍屬端州、大旺和鼎湖（含肇慶新區）的8,496元/平方米、7,039元/平方米及6,679元/平方米。如果依次而下則是四會（6,643元）、高要（6,251元/平方米）、懷集（4,925元/平方米）、廣寧（4,740元/平方米）、德慶（4,557元/平方米）和封開（4,328元/平方米）。
新盤料「克制」開價
簡單來說，鄰近端州的地區包括端州、大旺、鼎湖、四會和高要均於6,000元/平方米上，但較偏離中心區的其他四大區則於4千元至5千元/平方米內。再以全市網簽樓均價分析，自去年五月起，網簽數據顯示，全市均價一路向低，直到今年二月跌破6,000元/平方米水平，較去年高位已回順二成，但是隨後反彈一成至今年年中的約6,600元/平方米。進入下半年，各大發展商為求補回上半年缺失的銷售量，着力推出優惠手段，實行「以價取量」換來「金九銀十」旺市在肇慶重現。展望餘下一季度，發展商只會「克制地」開價，提供各式速銷優惠，力保延續暢旺銷情。
中原地產發布上半年肇慶土拍情況匯報，各區縣上半年共拍出23宗土地，成交量冠亞季分別是高要的7宗、鼎湖的4宗及端州的3宗，全市土地拍賣總收益約53億元，總成交面積約112萬平方米。受到新冠肺炎疫情拖累，上半年房企資金不充裕，拿地態度較小心，致使地價溢價低，形成地價順勢下滑，有助未來房價保持穩中向低。上半年兩宗矚目土拍案例是雅居樂拍得兩宗大型土地，用作興建肇慶香港城及世茂集團以10.43億底價拍得端州貴重地王！世茂地產將打造該地王為全市門戶地標，把住宅、酒店、購物商場、甲級寫字樓建立其上，世茂地產的知名品牌和豐富建造、管理和營銷經驗將有助把肇慶商業地產帶上全國的水平。
看好端州鼎湖前景
經過多年探索，肇慶市找到大灣區居住+產業轉移窪地的堅固定位。如市委書記范中杰於今年省十三屆人大會議中表示，肇慶市將以三方面產業分流三大區域發展：端州鼎湖是幸福產業聚集區，主力發展康養、文體產業、東南板塊以西江先進製造走廊，主力承接大灣區中心城市製造業的轉移和肇慶西北板塊，主力發展現代農業、生態產業。毋庸置疑，肇慶是九市中僅有居、產、農業同樣齊全的城市，實是居住、休閒、退休的理想腹地。各區中，尤以端州和鼎湖最堪投資購房，作為度假、避靜、消閒和退休的理想寶地。大家回歸到大灣區最大的氧吧地，實是人生大樂事，頤養天年的好選擇。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。