 放大圖片
■折價四成的浦項商務廣場是近八個月來上海地產投資市場的唯一一宗整棟交易。 本報上海新聞中心實習記者程媛媛 攝
——投資市場成交料減七成 醞釀新一輪洗牌潮
本報上海新聞中心記者 章蘿蘭
在金融危機下，上海這塊曾經的外資投資「黃金寶地」好像變成「燙手山芋」，近來接連爆出多家大型外資機構欲「拋售」在滬地產項目。投資市場更是清冷無比，自去年9月份以來，唯一出現過的整棟收購交易居然較原價大幅折讓四成之多。有機構因此悲觀預測，今年上海投資市場的交易額將較去年銳減近七成。不過，「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，一些外資正部署低價入市。經濟危機之下，上海投資市場暗流湧動，正在醞釀新一輪的洗牌。
由韓國浦項100%持有的浦項商務廣場，早前被上海本地企業陸家嘴集團名下兩家公司以約17.6億元的價格收購，該大廈位於浦東陸家嘴金融區世紀大道，地處上海黃金地段。成交價比該大樓最初報價4億美元折讓高達40%，這還是近八個月以來，上海投資市場唯一一起整棟收購交易。
「拋售」傳聞不絕於耳
樓市火熱的時候，此間投資市場活躍非常，一季度完成數十棟整棟收購交易屬稀鬆平常，而今卻是門可羅雀。樓市已由「賣方市場」淪落為「買方市場」，叫賣者眾，接盤者寡，此前對上海樓市趨之若鶩的國際投行，則是市場上最活躍的賣家。自經濟危機爆發後，摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟、美林便紛紛欲「拋售」在滬物業，今年以來，市場上的「拋售」傳聞更是不絕於耳。
摩根士丹利據傳正欲出售上海南京路的東海廣場項目。2006年，大摩以19.6億元的高價購入有「上海第一爛尾樓」之稱的東海廣場，之後還頗費心思地聘請著名國際設計公司進行重新設計，經過兩年的打造和全面升級，東海廣場一期近7.6萬平方米的50層寫字樓，於去年三季度以全新面貌亮相公眾視野。
不過，樓市驟轉令物業出租前景堪虞，目前租金約8元/平方米，據稱入住率未足40%。而大摩在上海的高級公寓——華山夏都A幢，由於未能與買家談攏整棟出售，現正通過中介以散賣的方式來套現。除此以外，摩根士丹利還擬將錦鱗天地雅苑、陸家嘴中央公寓等項目放盤出售。
澳洲最大投行麥格理集團也在為旗下上海城市公寓酒店尋找買家。
最新消息稱，經過長時間談判，國資名下資本大鱷，中信集團私募股權投資基金中信資本很有可能將該項目購入囊中，而其出價僅2.5億元，如果交易成功，此次賣樓較麥格理5年前的購入價4億元縮水超過40%。市場人士估算，僅為1.21萬元/平方米的實際成交價格甚至低於上海市中心土地成交樓板價。事實上，麥格理從去年起就開始為地處上海核心商業區的城市酒店尋找買家，當時的報價4.16億元已經接近成本價。
一棟別墅要賠上50萬
但由於市場價格普遍回調，加上麥格理急於出貨撤出上海，價格成為談判最大阻礙，意向公司全部大幅度殺價。今年年初，其整體轉讓價格降至3億元，但依然無人接手。
凱雷投資集團據傳也要「甩賣」旗下別墅項目。2006年底凱雷以約9.5億元購入110套上海閔行區中房森林別墅，目前正以約2.8萬-3萬元/平方米的價格拋售，粗略計算，每賣掉一棟別墅要賠上50萬元。不過即便如此，至今銷售仍然乏善可陳。
金融危機令資金緊絀
去年上海地產投資市場成交額為150億元，戴德梁行投資部董事葉建成悲觀預測，今年成交額或許僅有50億元，較去年銳減近七成，「由於整體市場不景氣，單項的交易額大多會在10億元以下，往年那種動輒幾十億的交易不會再出現。」
易居中國近期一份報告分析，外資出售、轉讓在華房產物業主要基於三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題；二是內地樓市出現調整，各方對後市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值趨勢放緩。
去年以來傳聞外資欲拋售項目
摩根士丹利：東海廣場、華山夏都A幢、錦鱗天地雅苑、陸家嘴中央公寓
麥格理：上海城市公寓酒店
凱雷：中房森林別墅
AIG：上海商城
花旗銀行：閔行漕河景苑
美林：上海南京東路、南京西路開發項目
雷曼：福海商廈
私募基金逆市撈底
有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。每一輪經濟動盪，都是對投資者的「洗牌」。這次入局的，則是一些名不見經傳的小額外資。高力國際投資部董事汪蓓接受本報專訪時透露，來自私募基金和一些富豪私人財富的眾多小額外資，在經濟危機中「逆市」活躍在上海地產交易市場，「市場好的時候，相較於資金雄厚的大型開發商和機構投資者，這些小額外資往往競爭力不足，常常是有地也拿不着，現在低迷的市場正好為它們提供了發展機會。」
星地產商漏夜趕科場
在上海的新加坡上市公司傳慎集團雖已進入中國十多年，但一直默默無聞。近日該公司舉行隆重的新聞發佈會，推出旗下「湖畔佳苑」項目三期。與傳慎相若，一些之前並不具有廣泛知名度的外資如今正在給「灰暗」的地產界帶來些許「亮色」。
一位與眾多小規模外資機構有密切接觸的市場人士日前亦對內地媒體表示，過往多年中，在內地市場投資動作頻頻的大摩、花旗等國際大型主流資金開始收縮陣線，恰恰給資本構成多種多樣的各類小型外資機構留下了巨大的接力空間。至於小額外資的「血統」，據稱其中歐美背景的相對較少，大多來自新加坡等華人相對集中的地區，包括台灣，而投資者也以華人背景的人士居多。
培養本地機構投資者
直接參與市場，則是實現鴻鵠之志的第一步。汪蓓分析說，在以前，這些小額外資大多傾向於通過一些基金來投資，以間接參與的方式分得市場的一杯羹；但現在，單打獨鬥、直接投資已經成為顯而易見的趨勢。
戴德梁行投資部董事葉建成對本報表示，內地投資市場在3、5年內依然有很多發展機會，而現在最缺乏的是新基金。
他認為，金融風暴後，海外基金的投資活力將不如以前，所以着力培養本地機構投資者才是振興投資市場的可行之道。
待樓市回暖 伺機而動
外資頻繁地拋盤，不代表他們真的將全線撤離上海。戴德梁行投資部董事葉建成認為，大部分外資仍然認為內地投資市場是有增長前景的，並且符合他們對於分散風險、高回報率的要求。惟在整個房地產投資市場經歷這番低谷後，外資在篩選物業時會較為嚴格，在交易細節上較以往更加謹慎。
他指出，今後外資追逐更多資產時將會呈現以下三個特點：選擇在一線龍頭城市投資、選擇現有物業、選擇已有現金流的優質物業。「未來外資投資熱點將會從二線城市回歸到上海、北京等一線城市，因為有穩定租賃收益的物業更容易使投資者獲得銀行貸款，而一線城市的投資市場也相對更加成熟。」
擴大內需 商舖被看好
至於外資大鱷近期在上海拋盤頻頻，葉建成認為這僅僅是投資策略，待到樓市有回暖跡象，它們必將伺機而動，「在面對下跌的周期時更應積極套現，儲備現金以吸收便宜的土地開發新項目，低賣低買，以此分擔企業的風險。如果等到下一個經濟上漲的周期時再通過套現拿地，土地成本將更為高昂，又會陷入下一個市場的泡沫。」
而在所有物業形態中，商舖將是未來外資追逐的熱點。葉建成表示，中央政府已出台了一系列的擴大內需政策，內地08年全社會消費品零售總額的增長率已遠大於GDP增長率，預計今年仍將大幅增長，且降息也將刺激消費慾望，「好的地段、經營管理好的商舖現在看來仍然供不應求，所以商舖市場的租金是唯一有上漲能力的，會被投資基金看好。」
港商得先機 追捧商業項目
在新一輪商業地產熱正在醞釀之時，靈敏的港商已經得到先機。在多年的商場搏殺中，香港首富李嘉誠的判斷總是異常精準。正當外界為其出售部分在滬物業唏噓不已之時，「李超人」旗下的長江實業決意砸下100億元人民幣，逆市啟動內地最大的商業地產項目——上海真如城市副中心項目。
大型項目紛紛啟動
長江實業位於上海真如城市副中心A3-A6地塊項目於上月正式開工。長實於2006年12月以底價22億元投得該地塊，總建築面積近100萬平方米，其中近八成被規劃為大型商業物業項目。據悉，按照每平米售價2萬元的保守估計，該大型商業物業綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。
2009年，在這個內地樓市多空博弈的關鍵年份，李嘉誠這個「風向標」轉向多方，無疑鼓舞了市場上更多的資金將籌碼壓在上海商業地產身上。在內地樓市持續低迷達半年之後，除「李超人」外，又有香港地產商進入上海樓市開始「築底」。
3月10日，香港興業國際開始在上海「最優越」地段開發「趕超新天地項目」的上海大中里項目，據悉，該項目總投資額將不少於100億元。
3至5年進入收成期
易居中國分析師薛建雄認為，由於此波港商入市的開發項目均要等3至5年後才能竣工並進入收益期，因此港商的入市更多具備「築底」的含義，是利用目前相對低廉的動遷和材料、資金成本來開發。
事實上，港資開發商在上海商業地產的爭奪戰中早已是先行一步。最早佈局上海商業物業的恆隆，旗下恆隆廣場與港匯廣場的年均收入均不錯，至2008年，僅來自內地的商業租賃收入就有逾10億港元，超過租賃總收入的50%。
|
放大圖片
