|
中銀香港發展規劃部高級經濟研究員 應堅
上文論述了今年樓市調控仍不會鬆動，今續第四點，調控手段趨於多元化。在過去兩年調控中，政府比較依賴一些行政手段，如樓價漲幅較大的一線甚至二級城市實施限購，迄今已推廣到46個城市。經過一段時間試點，上海及重慶的房地產稅取得一些經驗，政府有意在此基礎上適當擴大試點範圍，積極穩妥地加以推進。《政府工作報告》進而提及要改革房地產稅收制度。
政府堅持樓市調控，對市場預期將產生較大影響，更多居民會靜候樓市調整，更多開發商會考慮調控措施不鬆綁下的應對之策，而銀行也會調整商業房貸政策。
收緊資金閘門 可促樓價回落
嚴格控制開發資金來源，以促使開發商主動降價，是這一輪樓市調控的一個特點。2010年「國辦發」四號文件明確提出，嚴格執行信貸標準，加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理及窗口指導，加強對信貸資金流向和跨境投融資活動監控，防範信貸資金違規進入房地產市場。「國發」十號文件新增一條「證監部門暫停批准（違規房地產開發企業）上市、再融資和重大資產重組」。
經國土資源部核查，大部分開發商存在程度不同的問題需要整改，證監會因而發佈公告，暫緩受理開發商重組申請。迄今為止，涉及開發商的新股上市、借殼上市及再融資計劃（包括增發、配股及發債）均已暫停受理。另一方面，在銀監會的嚴格督促下，銀行的開發貸款及按揭貸款雙雙收緊。不過，儘管銀行貸款及資本市場融資等主要資金來源被收緊對開發商影響深遠，但由於一段時間內樓市銷售旺盛，收入回款速度較快，開發商仍持有充足現金。隨著調控持續，開發商逐漸感受到資金緊張的壓力。
在融資主渠道方面，兩年來開發商並未涉足股票融資及債券融資，而從銀行獲得資金越來越難。2009年銀行開發貸款增長49%，佔開發商全部資金來源的28%，去年降至單位數增長，到年底轉為零增長。開發貸款佔比為15%，比高峰時跌去13個百分點。另一項銀行資金為按揭貸款，從2009年增長1.2倍，到2010年增長8%，去年則為負增長12%，佔比降至10%。將開發貸款及按揭貸款加在一起，去年底兩項直接來自銀行的資金佔比為兩成五，已明顯回落。
開發商向輔助渠道融資也困難
在輔助渠道方面，兩年來開發商亦通過信託基金、私募基金、民間借貸及海外發債籌集開發資金，其中部分融資形式也被監管機構叫停或嚴格規管，部分融資形式利息負擔很重，今年又到了集中還款階段，進一步加劇了開發商的資金困局。例如，三年來海外上市房企共發行了2000億元的債券，去年8月後國家外管局不再受理內地房企為境外子公司發債提供對外擔保的申請，此種融資形式基本停頓下來。又如，房地產信託是目前開發商重要的融資形式，去年底信託存量6000億元，今年到期規模近2000億元，最近監管部門嚴控兌付風險，暫停一些信託公司相關業務，未來開發商通過此種方法融資也將變得困難。（摘自中銀財經述評 /《持續調控下內地樓市走勢探析》，四之三）
|
