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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
首六個月的龍年澳門樓市確不平凡！在一片爭論聲中，澳門立法會全體會議一般性通過《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》法案，是政府立法規管「樓花」買賣的第一章。
在五月初，政府開展60日公眾諮詢跨部門工作小組編撰的《公共房屋發展策略(2011-2020)》，這份文件規劃特區政府未來十年公/私型房屋的政策。政府更在6月4日公佈今年一萬九千個公屋的社屋及經屋比例為52%對48%，落實「社屋為主、經屋為輔」的公屋政策。對龍年社屋和經屋的地域分佈，政府以簡表說明位置、數目、面積/房間分佈，讓置業人士規劃今年買樓大計。這一連串的舉措會對龍年未來六個月樓市有何影響，本文試圖作具體分析。
截至去年末，澳門住宅單位約為19.5萬套，其中社屋和經屋數目佔17-18%，餘下的82-83%為私樓。以絕對值計算，公屋總數現時約為3.3萬個，又加上今年落成的1.9萬個，即公屋數目到龍年底會上升至5.2萬個，公/私型房屋比例會有所提高，較顯示上升中公屋市場會短期內衝擊私人市場。
政府銳意增加小戶型單位
如以戶型面積組分，這萬九個社屋單位中，約四千多個為一房單位，佔了總數的21%，這顯示政府特意加大小戶型單位去提高總數目和盡量避免與私樓市場直接競爭。但事與願違，這批已開售的一房單位市場反應不理想，因為置業人士多考慮長線居住需要，一房單位不可能作中長線居所。無論如何，細公屋單位的大量供應已令傳統細住宅單位售價受壓下跌，與市場大氣候仍然「價升量跌」的情形不太相符！
根據房屋局《公共房屋發展策略(2011-2020)》諮詢文本顯示，未來五年計有約1.6萬個私人住宅單位應市，包括審批中、在建中和從工廈改建項目中取得的。同時公屋的短期供應量可達1.9萬個單位，估計澳門目前空置單位超1萬套，即是未來五年可供居住的單位總額至少達4.5萬套。在五年後，公/私型居住單位比例將由現時17：83改善到23：77，可以增強特區政府調控樓市的能力。
至於需求方面，如以澳門自然人口增長率3%計算，2016年末人口會增加約9萬人；未來的持續龐大基建和鄰近地區的開發會同時間吸引至少3萬外勞，屆時預計居住需求人數會增加約12萬人。如以每家庭人數約2.5個去分析，即約需求4.8萬個單位，基本上供求處於平衡狀況。但因為公共房屋都是會建於氹仔/路環地段及戶型較細，整體房屋市場會更加趨向兩極化局面；私樓會步向「面積大，單價高」局面，而新舊私樓售價差別會擴大，這不利私樓居民上游。
面對這股公屋的短期衝擊力量，私人開發商會朝向大戶型、本島化、設施化、豪華化方向走，期求盡量吸納公屋單位外的購房一群。既然澳門樓市未來供需情況出現平衡局面，及私樓項目會趨向大額化，澳門未上車一族購買私樓變得更加困難。但是這些新建公屋單位大都位於偏遠地區，又加上附近配套設施不足，這會使新建家庭人士卻步。
為了不會令政府資源嚴重錯配，房屋局應該積極增強公屋設施，加大單位面積和適當定時檢討戶型去滿足多變的客戶需求，更加應該聯合其他部門改善交通和社區配套設備，吸引澳門上班一族願意搬進。
展望下半年，澳門經濟短期會受外圍及中國影響，各項經濟增長速度會受制，但上升勢頭仍會保持。同樣地，高通脹和低利息環境仍然是澳門房地產市場利好因素，但樓價升得太快已使市場呈現「樓價高企、成交回落」的拉鋸局面，預料短期仍然不變。因為經濟增長使本土工資有持續增長及外勞不斷流入，住宅租金短期向上，這已增加物業投資的吸引性。濠江樓市下半年仍然向好，縱然上升速度會減慢。至於起跌幅度大小則要視乎外圍和中國經濟情形變化了。
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