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■圖為啟德發展計劃效果圖。
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
看過一篇報道，過去10年全英樓價升幅排首位的城市，不是倫敦，竟然是曼徹斯特市，有看英超足球的朋友都知道，曼市近年有兩隊班霸，一隊是老牌雄師曼聯，另一隊是上屆英超冠軍球隊曼城，你會奇怪問這跟樓價升有甚麼關係？是不是同市有兩間班霸球會就吸引到買家去買樓？非也！
原來答案在於兩間球會都各自擁有超大型體育場館兼附屬餐飲設施，當地政府配合球場場館建設快速道路及基建系統，當地交通網絡連接各大城市非常便捷，部分考慮是要方便來自四方八面的球迷進場看球賽，以及完場後快速疏散人群，甚至考慮到在球賽中出現災難事故時，救援車輛可以快速進場及接送傷者到醫院。
分析指出，是優越的交通條件令到遷入曼市的吸引力大增，較多人選擇在曼市居住，從而令當地樓價升幅比其他城市大。筆者想透過上述曼市的例子，來談談近日鬧得熱烘烘的，啟德原先計劃建體育城，現在傳出港府研究重新規劃啟德，釋出土地興建住宅而將體育城計劃遷走，是否兩者一定不能並存？有否可能有折衷令兩者兼容的方案而達致「多贏」局面？
啟德是「半熟地」，不用收地兼免卻遷走居民之步驟，地塊內未做好道路及比如供水、供電、排污等基建設施。但相對於好像新界東北發展一類的計劃，做規劃諮詢已不容易，將來還要進行收地及拆遷等工序，發展啟德肯定較快速而令政府較易掌握執行的時間表。港府現在鬧地荒，從社會緩急角度，考慮騰出土地建屋而不建體育城有一定的理據。
從成本效益角度，建大型運動場館，必須先考慮交通條件，在香港的情況，最好有集體運輸系統連接場館及鐵路網絡，再配合其他道路基建設施。但大家都知道鐵路做價昂貴，票價定得太高，市民不能負擔，但單以較低票價又不符成本效益。再者，體育場館管理及維修保養費用不菲，單靠門票收入未必能夠達到收支平衡。一萬座位的紅磡體育館，單靠舉辦體育活動不能維持成本開支，於是逐漸變成演唱會熱門場地，將來五萬座位的新體育城要維持成本效益，豈不是更加困難？
筆者充分理解體育界人士失望之情，商討12年的啟德體育城計劃，經多年爭取仍未興建，如今又要讓路，香港建大型體育場遙遙無期。有消息傳考慮選址大嶼山欣澳，筆者亦認為這個選址位置偏遠，雖然是鐵路沿線，但不方便市區觀眾，兼且長途跋涉，交通費不菲，令人卻步，又傳涉及填海，勢必延誤。
筆者嘗試朝著一個兼容住屋及體育場館的方向去探討，是否可以在啟德採用一個立體多層設計以體育場館為核心的規劃，容許8至10倍地積比率的住宅及商業兼有政府及社會設施，新城中央就是體育場館、住宅及商業樓宇均透過高架行人平台連通，而平台環繞體育場館周邊而建，商場餐館等設施則融合於體育場館看台及地下城。
另外，最重要的是建造穿越啟德並接駁港鐵線的地下鐵路，設站選點需配合上蓋物業發展及體育場的客流及疏散，場館停車場設地下車道連接高速公路網等。假如能夠實行，這個構思會是多贏方案，一方面靠地產養鐵路可及早回收成本及維持較低票價。
另一方面，體育場設在市區亦方便運動員及觀眾，場館附屬餐飲設施靠近民居，在非比賽日子亦不愁無客光顧，租金收入有助於體育場館收支平衡。建議當局深化研究這個構思，筆者參考曼市的例子，假如將來有班霸球隊出賽，望體育場景的樓宇可能很受歡迎，樓價跑贏他區亦不出奇。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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