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■「辣招」出台後，物業投資市場仍然活躍，只不過是資金快速由住宅市場，轉移至不受新稅限制之非住宅市場。圖為沙田老牌居屋穗禾苑。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
土地註冊處公布11月份樓宇註冊數字，總共11,581宗，比對上月份的11,928宗，只微跌2.9%，表面上顯示港府10月尾出「雙辣稅」壓樓市，只收到成交輕微下跌的效果。但實際上並非如此，筆者嘗試從各項具體數字，分析「雙辣稅」各類物業所造成的影響。
首先看看住宅類及非住宅類別的成交量，11月份的兩類別成交，分別為住宅7,035宗、非住宅4,546宗。比10月份兩類別成交依次為8,714宗及3,214宗，住宅類別成交同比下調19.3%，非住宅類別成交同比上升41%，即是住宅市場萎縮二成，而非住宅物業市場成交大幅上升四成。反映新稅務措施出台後，物業投資市場仍然活躍，只不過是資金快速由住宅市場，轉移至不受新稅限制之非住宅市場。同月份非住宅交易量急升，正好填補了住宅交投量急挫的影響，產生總體交易只微跌的表象。
再分析11月份7千多宗住宅成交中，新樓盤只佔1,060宗，較10月份數字跌逾50%，為該月最大跌幅之物業分類，相信是市場對「買家印花稅」的反應，亦可以說是港府壓抑非本地買家的需求所做成的效應，假如一手住宅銷售量持續下跌，勢將影響發展商的業績。至於二手住宅成交量，調整相對較溫和，可能跟市場在按息低企的環境下，仍有一定來自買樓自住的需求，另一方面，二手樓比一手樓樓價低，或因此受「雙辣稅」效應的影響較輕。
另一邊廂，11月份工廈、商舖及寫字樓註冊量為2,400多宗，按月同比升約13%，而車位錄得1,900多宗交易，按月大升逾一倍，車位成交大升與期內發展商推出車位銷售，以及炒家入市有關，但好景不常，近期已出現二手車位承接乏力及「蝕讓」個案。
總體來說，受港府調控住宅樓市措施影響，住宅物業成交或將持續回落，未來按息走勢是關鍵，如持續低企，樓市將會呈成交疏但樓價不跌或微跌之局，反之，假如按息因任何原因抽升，樓價勢必回落。
一手樓表現差，發展商向政府表達意見後，看看有沒有空間調整一下「買家印花稅」的適用細節。商舖甚至寫字樓及工廈，目前是投資者熱捧的對象，但這幾類物業一般銀行按揭保守，資金門檻高，只適宜資金雄厚的專業投資者。至於車位，雖然所需資金較少，但投資車位需要掌握的學問卻不少，奉勸市民，不要人炒我又炒，這樣很易會坐艇。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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