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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
中央政治局會議，為明年經濟工作重點定調，當中提及「保持物價總水平基本穩定」、「加強房地產市場調控和住房保障工作」，這些都是國策，透過保物價控房價，達到保障與改善民生的效果。特區政府10月底推出加強版額外印花稅和買家印花稅兩辣招，壓抑過分活躍的樓市，同步把「置安心」計劃改為只賣不租、每年5,000個白表申請者免補地價買二手居屋等措施，亦是透過調控樓市，讓首置人士置業，看來雖然內地及本港兩地情況不同，但在調控樓市的政策取向是一致的。
港府10月份推出的新措施，已令炒賣住宅物業活動即時收歛，市場成交萎縮。土地註冊處公布，上月整體物業登記錄得11,581宗，較10月份11,928宗，表面只微跌2.9%，但涉及金額697億元，卻按月下跌10.5%。當中住宅物業跌幅特別明顯，上月錄得7,035宗，按月急跌19.3%，涉及金額420億元，下跌23.5%。財政司長在立法會財經事務委員會上表示，樓市已呈回穩跡象。他強調會繼續密切留意市場情況，審慎考慮再推措施，循增加土地供應、壓抑物業投機、提高市場透明度和防止按揭信貸過度擴張四方向調控樓市。
有評論批評港府不斷強調密切注意樓市，不排除有需要再出招，因而令置業者不敢入市，但未來兩三年供應仍緊絀，業主看準形勢，不急於降價賣樓，真正要買樓人士，唯有付出高價才能成交，「雙辣稅」措施又令到成交後的樓盤被抽離市場，結果盤源愈來愈少，只會做成成交量下跌，但樓價不跌的局面。
關注美聯儲局主席更替
筆者持審慎態度，業主心態強硬是建基於目前的供求情況，包括港息低企等考慮，但誠如財政司司長所提示，如按揭息率上升三厘，市民的供樓負擔比率便會升至六成半，加上環球資金充裕，資產價格可能有波動。筆者留意到近期美國的經濟數據有見底跡象，假如兩黨能夠達成協議，避過「財政懸崖」，加上未來聯儲局主席更替，美息是否會維持長期低企狀態？這是一個不能完全抹煞的變數，假如出現加息，勢必令市場信心轉弱，這是買家趁機壓價的時機。
港府預期明年本港經濟將維持低速增長，失業率有上升壓力。本港第三季經濟表現疲弱，按年增長1.3%，出口數字10月份再度回軟，但受惠於旅遊業增長和大型基建，本港經濟是外貿欠佳，內需維持穩定的格局。但租金不斷上升，加上環球資產價格波動，明年的通脹壓力不容忽視。
雖然多家測量行預期明年樓價或有輕微升幅，筆者持相對保守態度，綜合整個政治經濟形勢變化，以及政府行政措施調控樓市，明年樓價或會在現水平下調5%至10%，但相反住宅租金將持續上升，明年有機會上升10%或以上。
在投資物業方面，目前的趨勢是資金轉到非住宅類別物業，商舖及車位受到追捧，但筆者了解銀行對這些物業按揭態度保守，形成資金門檻高，並非一般投資者所能應付。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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