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■兩幅啟德住宅地(前面位置)發展限制多，兼且附近道路網未成熟，測量師對地皮反應不樂觀。 資料圖片
——售租按揭受限 呎價最低估2780
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 經過長達2個月的「特長招標期」，兩幅首次加入「港人港地」條款的啟德地皮將於本周五截標，地皮反應好與壞，直接影響「港人港地」的政策方向。不過，地皮發展限制多，兼且附近道路網未成熟，有測量師對招標反應不樂觀，甚至預測每呎地價低至2,780多元，與東涌、新界北地皮造價相若。
綜合市場6間測量師行的資訊，大部分測量師預測每呎地價約4,500元至5,000元，韋堅信測量師行估值董事林晉超更預測每呎僅2,780多元，屬於市場估值下限。他解釋，地皮位於一個不成熟的地區，賣地章程亦顯示，政府未可保證地段周圍的道路網絡和相關的公用事業服務可確實於2014年第4季度落成和提供，存在太多不明朗因素。
啟德兩地周五截標
林晉超說，「港人港地」屬新事物，將來轉售、轉租、按揭安排都有限制，最近政府「出招」後市況淡靜，數年後樓市估計會下跌，各項因素都會影響地皮估值。再者，地皮屬啟德發展區內首次推出發售的住宅地皮，附近並無指標可以參考，又有限量因素，預計未來中小型單位增加，這批啟德單位的吸引力亦被削弱。
他預料兩地若以2,780元的每呎地價，連建築費及利潤等，將來開售每呎約7,500元，相信發展商入標反應不會踴躍，出價亦傾向保守。翻查資料，韋堅信估值的地價，以過去兩年的地價作比較，與新地2011年投得的東涌第55A區每呎2,758元相若，甚至今年初會德豐投得的屯門掃管笏第56區，每呎地價亦達3,683元，亦高過啟德兩地估值。
開售料每呎7500元
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，雖然發展限制會影響發展商出價，但不相信每呎地價會低至2,780元，相信仍有不少中至大型發展商入標。事實上，最近多間發展商已表示對地皮有興趣，包括長實、新世界、會德豐、嘉華、麗新發展等。
據了解，港府去年首次宣布推出兩幅啟德「港人港地」，其後於今年3月20日招標，兩地分別為啟德1H1及啟德1H2地盤，規模相若，啟德1H1可建41.82萬方呎，當中40.99萬方呎作住宅發展，限建不少於545伙，另一幅啟德1H2可建46.2萬方呎，當中45.28萬方呎作住宅發展，限建不少於600伙。
租約年期不得逾5年
由於條款複雜，政府今次將招標時間延長至2個月，除發展商忙於研究賣地章程，政府亦於其間公布補充資料，如最近於官網上載按揭及轉售限制補充資料，當中要求買家申請透過按揭購買單位前，先要簽訂買賣合約，以證港人身份，否則未能確保獲取按揭。
「港人港地」其他發展限制，包括在賣地條款中加入，發展商售樓時只限售予香港永久居民；單位30年內轉讓只限售予香港永久居民；不接受公司名義認購申請；發展商不得分租單位；個別業主可分租單位，但每份租約年期不得逾5年。
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