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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
根據官方最新數據，6月份住宅樓價及租金指數均呈破頂新高，當中尤以樓價指數表現更突出，已連續兩個月上升。表面上似乎港府壓抑樓市各項措施藥力漸漸失效，但反觀成交宗數，卻顯示樓市正在大幅萎縮中，市道弱而樓價升，相信只是片面的現象，不宜以偏蓋全，過早判斷辣招失效。下半年還有「白居二」買家入市，在港府不撤辣招的環境下，估計中小型住宅仍是樓市焦點，但需留意一手樓盤的定價及銷情，以及按息走向，這些都足以左右未來樓市去向。
差餉物業估價署8月份剛發表的《香港物業報告每月補篇》，指出6月份住宅樓價指數為242.9點，按月升近1%，已是連續第2個月上升，同期住宅租金亦重現升勢，最新報153.7點。但《報告補篇》的數據亦顯示今年上半年成交大幅下調，今年頭6個月住宅買賣合約共27,714宗，比去年下半年的40,132宗，下跌31%，而6月份成交3,740宗，比五月份4,276宗，下跌12.5%，這些反差數據，說明樓市在「價升量跌」的狀態中，不能就此判斷港府辣招失效。
上述補篇亦揭示了中小型樓價及租金上升，而上半年中小型單位新增落成量大幅滯後於預期。原本預測2013年全年A類單位(實用面積431方呎或以下)落成量為1,489個，但上半年該類單位竟然錄得零新增供應！預測全年B類單位(實用面積431方呎至752方呎)落成量為7,600個，上半年亦只得709個，只佔全年該類落成量預測的9%。即是上半年中小型單位A及B類加起來只得709個。
中小型單位現樓空置率偏低，卻碰上新落成量偏少，中小型住宅的需求用家主導，屬剛性需求，於是上半年中小型住宅跑贏大市。不要忘記上年還有2,500個「白居二」新增買家入市，焦點亦落在居屋、公屋等實用面積歸類A、B型的中小型單位。樓市局部環節供求失衡，居屋及可出售公屋的樓價屢創新高，傳媒早已經常報道。
港府辣招的威力，暫時主要反映於整體物業的成交萎縮及炒賣絕跡之上，各類加辣印花稅較大金額的住宅所發揮的阻嚇作用亦較大。數據顯示面積較大單位C、D及E類住宅均跑輸大市，當中最大型的E類更錄得下跌，樓價指數由去年12月的268.4點下調至今年6月的267.3點，幅度0.4%。從成交金額統計看，今年上半年以每宗300萬至500萬元的成交相對較活躍，上半年這類金額的成交平均每月約佔整體成交40.2%，而去年下半年的數字約為33.8%。
至於一、二手樓買賣所佔市場成交，過去一年大約徘徊於一手佔整成交1成至3成之間，但6月份卻下跌至只得歷史低點4%，這反映政府實施一手樓新例後的市場滯後銷售數字，相信是發展商在適應新例中的數字，筆者指出這個百分比如果持續低企不健康，市場價格往往由新盤帶動，假如新盤市道持續不振，甚至連包括加優惠及高佣促銷都採用過仍無改善，一個可能是出現劈價賣樓，另一個可能是發展商減少甚至停止投地，對市場來說，這些都是負面因素。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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