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林振輝 比富達證券（香港）業務部副總經理
近日內地包括興業和交通銀行在內的幾大銀行先後回應，目前已經暫停房地產夾層融資和供應鏈金融業務。所謂夾層業務，簡單來說，即是房地產信託業務；供應鏈金融業務，主要是與內房相關的水泥、鋼鐵和建築等環節的融資業務。同一時間，內地兩個較大的城市杭州和常州同時出現房地產商大幅降價促銷賣樓現象，引發市場對內房的憂慮，相關股價也應聲大跌。筆者認為，內房整體上槓桿過高，樓市已經出現調整跡象，房地產信託產品違約風險大增。
據《21世紀經濟報道》數據顯示，2013年內地房地產開發商的資金有14.1%來自銀行貸款；自籌佔38.8%，其中相當部分來自信託和銀行表外融資。這次銀行暫停對內房的貸款融資業務，將會直接打擊開發商一半左右的融資能力。美銀美林報告中也提到，目前市場規模最大的200隻、總值達1,450億元（人民幣，下同）的集合信託產品中，房地產佔比達到35%。房地產信託融資成本較高，年化利率甚至高達10%或以上。銀行現時暫停這方面業務，反映出銀行內部也認為內房違約風險升高。
有價無市 降價促銷成風
最近公佈的1月份全國70個大中城市住宅銷售數據顯示，房價按月上升的城市個數減少，下降的城市數目增加，房價漲幅穩中有降。成交量方面，據中國指數研究院（簡稱「中指院」）發佈數據顯示，1月監測的43個城市中，包括北、上、廣、深4個一線城市在內的36個城市成交量環比出現下降，其中深圳和北京成交量降幅分別為44.4%和36.8%，2月份成交量很大可能會跌幅擴大。不僅如此，近日廣州出現多個樓盤降價促銷，個別樓盤甚至從1.3萬-1.4萬/平方米大降至9,000多每平方米，上海在售的41個樓盤也有逾六成樓盤不同程度降價。
住宅成交量下降，房價升幅放緩，將會增加內房去存的難度，資金回籠周期也會延長。考慮到高企的融資成本，以及融資難度增加，一旦更多開放商出現資金緊缺，降價促銷現象將會越來越多，難免會造成連鎖反應，進一步推低樓價。內地三四線城市因為房屋供過於求，庫存量過大，樓價早已出現下跌。一二線城市是有實力地產商項目集中地方，儘管拿地成本高，但剛性需求較強，相對安全。現時一二線城市樓價也出現降價，說明部分開發商已經出現資金周轉壓力，一二線城市也失去了過去十幾年只升不跌的光環。
開發商資金周轉情況惹關注
據中國信託業協會數據估算，今年到期的房地產信託規模達到2,500億元。筆者認為，今年內地樓市將會出現較大調整，將會有更多開發商出現資金周轉問題，房地產信託違約風險升高，投資者需保持警惕。
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