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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
去年11月，十八屆三中全會召開，新一屆中央領導對我國未來五年的經濟/社會發展進行全面探討和規劃，落實全面深化改革的定調，促使房地產領域面對重大而深刻的變革。從1994年全面實施住房改革到2013年末中央政治局會議提出「構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系」，中國房地產政策的基本框架已逐漸成形。住房供應分為三大層次，即高端有市場、中端有支持、低端有保障。在十八屆三中全會和今年國家兩會確定房地產政策新趨向下，本人會淺析未來五年中國房地產的商機。
今屆政府表明以長效機制作為調控主線，通過增加普通商品住房和保障房的土地供應量、現代化城市「多核心、主公交」規劃政策、稅收政策、金融槓桿等政策工具，期望建立穩定、可預期的持久調控機制。在最高層次的商品房市場，政府加大普通商品住房土地供應是肯定的，並通過大幅改革出讓方式防止「地王」效應。
未來五年的商品住宅商機集中於中小型類別，尤其是一二線「供需平衡」的城市，持續強大的剛需求令樓價保持平穩且銷情不減！各大開發商應加強自身根據地的再投資，當決定進軍新地域前，必須進行未來五年該地區的經濟分析及現有/未來該處房地產供求詳細研究分析，筆者大膽地指出未來不可能再盲目投資，必須掌握每個地區的供求情況，當確定市場真正的需求才可下手。哪些「鬼城」、沒有明確前路的三四線城市及樓升值過快的各級城市，投資者不沾手為妙！
如果各位讀者細心分析，不難發現內地各大中城市通過現代的城市規劃政策去優化空間布局，並建立「一市多核心」布局去縮小地段差異。利用「多核心分散型空間理論」，城市發展會於不同地區建立多個核心，並以公共交通系統互相聯結，各種住宅便可分布於不同區域內，減低市中心黃金地段的高昂價值，從而再拉動其他核心地區價格同步上升！
這些邊沿核心正是開發商的新機遇，當新核心仍處於建立初期，開發商可以預先買下待開發地段，看準公交系統完成的時間表，按步分時期分檔次推出市場！今天各大城市基本上已完成初期市內軌道的建造，正大力擴展市郊/城際軌道，將其他周邊的衛星城鎮納入大市區帶中，這些城鎮都是未來城市發展的新亮點，開發商/投資者/購房客必須時刻留意。小業主可變賣市中心現樓，搬進新開發區全新商品住房，以賺取基建的升值。
建築企業受惠「共有產權住房」
近年來，部分城市房價上升壓力較大，中低收入家庭，特別新就業職工及城鎮新移民，即所謂「夾心層」的住房困難逐步突出，新一屆政府首次提出「共有產權住房」概念。仇保興副部長在兩會期間表示共有產權住房開始由政府組織，通過招標給建築企業建造。運作成熟後向市場化逐步過渡，政府只參與監管並將出台全面的指導意見。地方政府通過減收土地出讓金，財政補助、稅費減免等降低建築成本，以低市場價格(現在估計有二至三成折扣)向市場配售。這無疑是建築企業的巨大商機，可以在降低投資金額情形下，承造共有產權住房工程，但政府必須准許企業可賺取不低於市場利潤率吸引她們入標承接。
城鎮化也是李克強報告中的一個重點，今後一個時期將着重解決好現有「三個一億人」問題，即促進約一億農業轉移人口落戶城鎮，改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。城鎮化的首要任務是促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，即未來的任務是幫助這群准入城市常住人口落地生根，提供她們可以負擔的居住房屋。
戶籍改革的原則，中央政府明確將城市分級建制鎮/小城市、中等城市、大型城市及特大城市去監控，受益者主要是中小城市以至建制鎮。如以這批城鎮化生力軍經濟實力去考量，中小城市及邊緣建制鎮的中小型戶型住宅是最受追捧，但哪些於城邊際的集體建設用地上的住房，因政策和規劃上的不明朗因素，購房客宜小心投資！
未來五年的房地產政策已經明朗化，各市場持分者可以大膽規劃未來房產投資方向、種類、地區及形勢、一齊再構建下個「黃金十年」吧！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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