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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
德意志聯邦共和國(下稱德國)是一個歐洲中部的聯邦制共和國，由十六邦組成，首都是全國最大城市柏林。德國領土面積為357,021平方公里，人口約為8,180萬人，是歐盟中人口最多的國家。德國以其出色的實體經濟聞名於世，以購買力平價計為世界五大經濟體，同時還是世界第三大出口和第三大進口國，出口產品包括機械、汽車、化工、家用品、鋼鐵品、飛機等等。
受到其主出口國地區歐洲的經濟困局的拖累，德國GDP連續三年拾步而下，從2011年的3%到2012年的0.7%到去年的0.5%，但今年可希望回升到1.7%，與歐盟相比已經是表現不俗了(2013年是-0.4%，2014年預測是+1.0%)。全國平均失業率為6.7%，通脹率維持2%左右，且聯邦政府基本上收支平衡，整體經濟表現在歐美國家中名列前茅，而且展望未來會隨着歐盟國經濟從谷底反彈下而重回向上形勢。
被指市場沒有太大泡沫
跟其他經濟強國不同，德國房地產市場是被指為沒有太大泡沫的國家，價格/租金走勢會同GDP增長和整體工資走向掛鈎！最近，筆者所屬商會邀請資深德國地產建築商兼投資者作專題演講，論述該地過去、現在和未來的房地產情形和展望。筆者參照其內容，再進行論證調查，以下是結合德國房地產投資市場住宅類別的初步觀點和建議！
當地投資市場可大約劃分為住宅及商業(含辦公室、店舖、工業/物流、酒店和特殊性物業)兩大類，全國投資地區主要集中五大城市地區，包括柏林(Berlin)，漢堡(Hamburg)，慕尼黑(Munich)，法蘭克福(Frankfurt)，及杜塞爾多夫(Dusseldorf)，人口排名分別是第一、二、三、五及七。
中國投資者成生力軍
以商業活動去排列，則是法蘭克福、慕尼黑、柏林為首三名；但以住宅樓價順排列，則是慕尼黑、漢堡、法蘭克福、柏林及杜塞爾多夫，尤其慕尼黑是領跑者，是歐洲本土、俄羅斯、中東國家以至亞洲區富豪熱衷投資的城市。中德兩國素來友好，經濟/文化/科技交流頻繁，吸引不少中國學生往德國著名學院上學，近年內地投資者已成為德國地產投資生力軍，而且有節節上升的勢頭，筆者也接獲不少華北及華東地區朋友對德國地產的查詢，有意赴當地買入整幢商業或住宅單位/獨立屋為企業/個人投資/自用。
如果讀者有興趣投資住宅物業，以下資料可作為參考。以2013年4月來比較，各個主要城市的多層住宅大廈單位平均單價如下：慕尼黑(��3,053/平米)、漢堡(��2,850/平米)、法蘭克福(��2,468/平米)、柏林(��2,333/平米)及杜塞爾多夫(��2,226/平米)，而獨立屋則依上列排名是慕尼黑(��3,951/平米)、漢堡(��2,720/平米)、法蘭克福(��2,030/平米)、柏林(��1,771/平米)及杜塞爾多夫(��1,815/平米)。多層住宅單位平均租值(以2013年年中算)為柏林(��10-12/平米)、法蘭克福(��13-15/平米)及慕尼黑(��16-18/平米)，而各城回報率分別是柏林(3.4% - 4.3%)(大單位是幅度下限)、法蘭克福(4.2% - 4.7%)及慕尼黑(2.9 %- 4.7%)(大單位是幅度下限)。獨立屋以慕尼黑最受外國人鍾情，豪華地區可達��10,000/平米以上，但需求仍會甚殷。
租賃條例高度保護租客
德國國民喜歡租住房屋，全國只有約四成業主自住，六成人口是租客，分別租用社會房屋(6%)、合作性房屋(6%)及私房(48%)。德國租賃條例是高度保護租客的，如三年內(除了翻新後住宅)租金受控在20%以內，一般租期沒有設期限，業主不容易趕走租客如對方有經濟理由。不過，隨着未來德國民家庭觀念的改變令置業人士會趨升，主要原因是人口持續老化使政府支付公營退休金額會減少，國民傾向置業養老；出生率持續下降(估計未來四十年內會減少20%總人口)，但國民流行男女都長期獨身且會自組家庭，促使未來中小型住宅需求不斷。
除了大城市外，讀者可以留意她們的衛星城市，如杜塞爾多夫旁的米爾海姆(Mulheim-an-der-Ruhr)及諾伊斯(Neuss)，法蘭克福的奧芳巴哈(Offenbach)，科隆的勒沃庫森(Leverkusen)等等。她們人口約十萬以上，往來大城市便捷，價租相宜，回報率高，成為另類住宅的投資選擇。在各大城市內，較為理想的住宅投資是將舊樓翻新再出租，持有十年以上便不用付增值稅。
各位住宅投資者請注意德國的租金收入入息稅率不低，視乎租金額，可高達45%，且持有十年以上才不用交增值稅。在收入入息稅以上還有附加額5.5%，如稅率是25%，則連同附加額變成26.375%。再者，物業轉讓成本不算太低，介乎9%-15%，已含各邦可抽取物業轉讓稅(3.5%-6%)及中介費用。一般住宅投資者會向銀行以長期固定利息進行抵押、如十年期固定利息約為3%左右(於2013年4月計)，成數約五成。
面對着高租金收入入息稅及十年的增值稅的政策，德國住宅樓市只從中長線持有才可獲利去考量。如果隨着美國於下半年開始加息，德國住宅市場是一個不俗投資選擇，起碼現在的市場泡沫仍受控制，國內經濟以實體為主，且回報率尚算合理，前景較穩定！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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