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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
最近政府招標出售二幅住宅及一幅商業/辦公室用地時，將長沙灣郵政用地改劃的商地招來12份標書，包括大中小型發展商，較同日住宅地反應熱烈。大型發展商包含住宅用地「常客」長江實業、新地發展、信置發展及麗新發展，而長實及新地更是經年沒有涉足長沙灣區商貿投資，是否意味着大發展商集中火力，棄住投商呢？
回顧近三個財政年度政府賣地結果，筆者發覺以金額、呎數及宗數來比較，2011/12、2012/13和2013/14三年中，商業用地賣地指標同樣呈現下降現象，如金額比例，由11/12年的32.5%下降至13/14年的20.7%；如呎數比例，則由25.1%急降至9.2%及宗數由30.8%急跌至12.8%。三年走勢表示近年政府較少出售商業用地，致力大量增加住宅用地，形成未來商業樓宇會出現低供應量的可能性！
今月初，香港政府差餉物業估價署發表《香港物業報告2014》初步統計數字，讀者會發現這些數字，2013年、2014年、2015年已經和未來私人辦公室落成量分別為123,000、148,000、及277,000平方米。其中甲級辦公樓是97,000平方米、115,000平方米和253,000平方米，而空置率回升至7%(甲乙丙空置率分別是7.2、6.8及6.1%)。
值得關注是，2014年甲級辦公室落成主要集中於非核心地區，尤其觀塘和沙田佔總供應量約63%。過去五年整體辦公室、甲級及乙級落成量分別是138,000平方米、114,000平方米及22,600平方米，讀者都會發現未來供應沒有減少，尤其是2015年更是自從2008年後的新高。但當2015年供應量消化後，預料供求會趨穩定。
2013年、2014年和2015年商舖落成量為38,000平方米、63,000平方米及97,000平方米，2013年的平均空置率為7.2%，未來兩年主要供應地是北區，沙田、灣仔和尖沙咀。在2013年中，辦公室、零售樓及住宅樓售價分別上升了11.4%、5.6%及8.6%，其中辦公室的甲、乙、丙級分別上升6.3%、13.3%及17.1%，而住宅樓中的中/小型和大型單位則分別上升9%及0.5%，這表示辦公室售價整體上升幅度較住宅理想。
一二手住宅減價潮未止
同樣地辦公室、零售樓及住宅樓的租金於2013年上升幅度為7.4%、6.1%及4.8%，值得留意大型住宅單位錄得2.4%租金跌幅及零售樓租金上升幅度高於售價比率！展望未來二年，這股「輕住重商」風氣仍會持續！面對着種種內外圍不利因素，香港樓價已呈現不繼現象，一二手住宅出現減價或增加稅費回贈情形，而多供應地區更出現土地價格「每況愈下」或招標收回的形勢。
一些當區業主眼見土地價格下降，紛紛降價求沽，形成相互拉低的惡性循環，預計會令「重災區」的樓價全面下跌，可達全年15%-20%以上。面對着樓價回調，地產界中人紛紛倡議免辣或減辣，而可以預料非住宅樓宇是首先受惠市場，發展商積極入市是可以理解的。
商業項目近年回報較理想
再者，因為歷來工商舖的風險較高，近十年其回報率都較住宅理想，如2013年辦公樓、商舖、工廈分別為3.0%、3.5%及4.1%，較住宅的2.0%-2.5%合理，這也是誘使投資者購入商業項目的原因。
財政司司長於明年政府財政預算案中表示2014年的賣地計劃會包括七幅商業/商貿用地和一幅酒店用地，可提供230,000平方米樓面面積及約1,100酒店房間。作為香港未來商業用地的重要來源，啟德發展區在由2016/2017年起的三年內，分階段提供約140萬平方米商用樓面面積，包括六幅臨海「五星級酒店」用地約25萬平方米酒店樓面面積。
長遠而言，政府會全力推展七大項目，包括新界東北新發展區、落馬洲河套區、洪水橋新發展區、東涌新市鎮擴展區、港珠澳大橋香港口岸地上/下發展、機場北商業區、東大嶼山都會計劃等等，務求使特區商業區域大大擴散，增加本地承接旅客能力，從而淡化本地人仇外情緒。這無疑會衍生大量商業開發投資商機，值得各個持份者踴躍參與！
平衡住宅/商業項目潛在風險，投資者選取較優質商業項目下手，是明智的選擇。在選擇合適投資地區時，當以啟德、東涌及傳統市區商業用地為首選，而項目中所准許含量也是重要因素。
面對未來十年持續住宅用地供應量，投資商業項目是「不二之選」，但港島的住宅用地仍可以「選擇性」吸納，因為全港中香港島供應土地量最少，供應的失衡性會令該區持守力較強！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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