行業報告：內地房地產市場透明度持續改善

http://paper.wenweipo.com [2014-07-18] 我要評論

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■曾煥平認為，從長遠看，香港將能繼續保持較高的市場透明度。

仲量聯行指出，自2012年來，全球超過八成的房地產市場在透明度方面均有改善，而亞太區整體市場的透明度也有稍許提升。其中，中國的房地產市場透明度自2012年以來取得有限度的改善，並主要集中於一線城市。同時，香港仍然領先於其他中國城市，為亞太區透明度排名第四高的市場。

仲量聯行日前發表《全球房地產市場透明度指數報告》顯示，中國一線城市的房地產市場被歸類為「半透明」市場，其透明度在被調查的102個市場中排名第35位，也是過去10年在房地產市場透明度取得重大改善的亞太區前十個地區之一。在全球房地產投資績效評估和市場基本面方面，中國房地產市場得分相對較好，主要是因為越來越多的國際房地產顧問機構參與到市場中。

然而，自2012年來，中國在改善房地產市場透明度方面的進展僅限於小部分領域，如土地利用規劃以及公共機構的強制性徵地等。然而，中國房地產市場在稅收一致性和可預見性方面的得分降低，以及有關房地產債務（信托貸款和影子銀行管道的債務增加）資料的準確性下降，這在一定程度上抵消了上述的改進。此外，中國在房地產市場結構性改革和加強監管方面進展緩慢，而且一線城市和其它二、三線城市在房地產透明度方面的差距略微拉大（中國二線城市的透明度排名為第47位，三線城市排名為第54位）。

在另一方面，潛在的債務違約所帶來的壓力，長遠來看可能會推動中國房地產市場透明度的提高，這是因為投資者現在日益要求獲得更為透明的信息，以便更準確地評估市場的信貸風險。中國房地產市場正朝着積極方向發展的另外一個關鍵因素是監管和法律環境的改善。目前，房地產登記制度正在中國部分二線城市開展試點，這將有助於為不同的市場參與者創建一個更為透明的運營環境。另一個值得關注的領域是上市房地產企業，因為房地產投資信托基金（REIT）結構的擴展，被認為有助提高市場透明度。

仲量聯行大中華區研究部總監柯志謙表示，該行對中國房地產市場未來透明度的進一步提高感到樂觀，特別是在監管和法律方面，預計將會取得穩步進展。然而，中國在交易流程等領域仍相對落後，二三線城市仍落後於全球許多市場。監管機構和投資者需要特別注意今後各種不利因素和市場的波動性。

同時，香港仍是大中華區透明度最高的城市，僅次於澳大利亞、新西蘭和新加坡。基本上，香港在每個透明度類別的得分均排名前列（市場基本面得分在全球排第7位）。

然而，自2012年來，香港的透明度得分略微下降，主要是因為商業及住宅房地產領域引入了樓市調控措施，降低了稅收的可預見性，對外國買家而言，稅收的一致性也有所下降。此外，香港在財務報告標準及企業管治的得分也有所降低，反映企業需要提供更為詳盡的財務報告，而上市公司在遵守香港交易所《企業管治守則》的新要求方面也顯得緩慢。

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示，「從長遠來看，香港將能繼續保持較高的市場透明度，並為大中華區的其他城市樹立榜樣。然而，鑒於樓市調控措施將在可預見的將來保持不變，我們擔心在稅收一致性和可預見性方面的不確定因素，將削弱投資者對香港房地產市場前景的信心，並不可避免地影響市場交易活動及外國直接投資。」