國森地產集團董事 許畯森
筆者最近到黃竹坑睇樓，了解該區工業大廈的投資潛力，發現平均呎價已達每呎6,000元至7,000元，除了用「炒過龍」來形容外，實在找不到其它形容詞。工廈本身的限制範圍極多，相信很多業主或投資者本身亦不知情。
現時，大部分工廈地契訂明，只許作工業及或倉庫用途。在這個情況下，若把該工廈用作其他用途，除非已向地政總署申請更改用途條款，否則便可能違反地契條款。
政府禁止在工廈開設或營運辦公室、興趣班、工作室、種植、陳列室、保健中心、物業代理及商店等行業，輕則收到警告，重則被釘契。
申請更改用途極為繁複，需先向地政總署的分區地政處申請短期豁免，在審批過程中，需經過規劃署同意及通過消防處的消防設備要求，最後也需諮詢民政事務處；過五關斬六將後，申請人又須繳付豁免限制費用和行政費作更改用途的代價，千辛萬苦後，才得到一張短期豁免書。
申請更改用途難度極高
香港工廈大概總存量約為1,700萬平米，用平均300平米一個單位計算，香港大概有57,000個工業大廈的單位，可笑的是持有有效的短期豁免書只約1,000宗左右，佔比例不足2%。若果政府要嚴格執行違反工業地契條款的個案，筆者相信有五成以上的工廈正在違法經營。
補習社、教會、旅行社、財務公司、會計師樓、律師樓、金融公司、健身班、興趣班和物業代理等等，這些行業一律不可能得到短期豁免書，所以我們不會看到以上的行業在工業大廈中營運。工廈始終是工廈，在香港現時的經濟社會形態來說，工廈已經不合時宜，把工廈天台改建成農莊，又違反了地契用途的規定，市場上至少逾300間工廈迷你倉都涉嫌違反地契，就連在工廈開辦演唱會也被食環署腰斬，工廈又有何作為呢？
工廈除了被業主間成劏房外，還有佛堂、美容院、酒吧、私房菜、甚至卡拉OK等，就因這些畸形現象的出現，才令到工廈呎價飆升至4,000元-8,000元，若工廈租戶全作工業用途，筆者相信工廈的月租應為每呎9元至12元。
相信很多人都忘記了工廈於十多年前的回報率大概為8%，現時的平均回報率只約3.5%，已經極為不理性。
工廈用途狹窄、低回報率、折舊率高，實在是一種劣質的投資工具，在展望政府不會放寬法例的前題下，筆者奉勸各位讀者除了購入作貨倉自用外，對工廈這種物業投資應該要避之則吉。