國森地產集團董事 許畯森
「敢於說出樓市泡沫」和「能夠證明樓市泡沫」是兩碼子的事情。任何資產性的東西，都存在泡沫，泡沫對資產來說可以是好事或壞事，重點是在於該泡沫說屬於什麼類型。泡沫包括三種，是自用性（消費性）泡沫；投資型和投機型泡沫，在樓市上這三種泡沫，一定會同時間出現，問題只在哪種成份重一點。
早於二十年前，香港發生了一次地產泡沫爆破，當時香港的房地產市場，特徵是低稅率及市場極度自由。政府不會對地產投機者作出任何限制，只要你有錢，就能買樓。投機者短出短入的行為，讓樓價就如坐過山車一樣，情況就像比特幣、普洱茶、紅酒期貨市場一樣瘋狂。當時投機性泡沫佔地產泡沫的成份很重，因為當時買樓的人，大多數是短炒，都為了縮短持貨時間而去摸貨，就算摸不出，也盡量持貨一年半載後賣出套現賺錢，投機性泡沫就是這樣產生的，這種泡沫爆破後，差不多一切都化歸為零。
自用性（消費性）泡沫，顧名思義，泡沫是由用家產生出來的。十年前，美國爆發了次按危機，事實證明，當時無法支付供樓款項而選擇斷供的人，很多都不是炒家，而是用家，甚至是第一次買樓的人，所以我們可以看到自用性的泡沫，是可以帶來很嚴重的問題。
用家市場發生危機衝擊大
所以如果我們聽到有人說，香港現在的樓市大部分屬於用家市場，因此不會發生危機，這是一個嚴重錯誤的說法。其實自用性泡沫一旦爆破，它的破壞力絕不會比投機性的泡沫低，相反會更嚴重，因為用家總比炒家多，自用性泡沫所帶來的破壞，是三種泡沫中最廣和最深的。
而現在的中國內地，就是投資性泡沫。中國人買入房產，大都是為了作長期投資，他們購入房產後，很多都會持貨五年或以上，有些投資者，甚至是把房產留給下一代作儲蓄用的，在他們有生之年，也不想賣出。
投資性泡沫對市場最有益
這種投資性泡沫是對市場最有益，因為這種泡沫成份特徵是：具實力、很多現金、信用評級很高、很多是企業高管或擁有人，所以這種泡沫非常頑強，是三種泡沫中，最難爆破的一種。而且這種泡沫過了一段時間，變成硬殼，硬殼中再產生泡沫，就算泡沫一旦爆破，也不會化歸為零。中國房產最近這十年多間，就是靠這種投資性泡沫一直支撐市場。
而今天香港的房地產市場，又屬於哪一種泡沫類型呢？下期，筆者將會以住宅、商業、工業及商舖這四個板塊劃分。(之一）
enq@nationland.cc