經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓
去年樓價攀升14.8%，不過租金升幅則只有7.9%。根據差餉物業估價署數據，租金回報率持續受壓，去年12月份細單位租金回報率跌至2.7厘，創紀錄新低，而超過1,722方呎的超級豪宅回報率僅2厘。有業界人士表示，以現時供款利率為P，即2.15%計算，如加息50點子，其資金成本已經等同租金回報率，相反投資在美國10年債券息率可達至2.7厘至2.8厘水平更為理想。究竟投資物業是否仍屬精明之選？今次我們來一起探討。
所謂的租金回報，其實定義廣泛，最簡單的租金回報就是以每年租金/購入時樓價計算出來。假設購買時的樓價為500萬元，現時放租租金為每月16,000元，租金回報即是16,000元×12月/500萬元 = 3.8厘。不過，此計算方式沒有將固定支出如差餉、地租及每年增加的管理費計算在內，因此亦有人會以淨租金回報的方式計算回報率，即每年租金-支出/購入時樓價，將這些支出一併計算在成本的話，每年淨租金收入約為10個月。以剛才例子再計算，即淨租金回報約為16,000元×10月/500萬元 = 3.2厘。
從上述例子可見，由於回報率是以當時購入價計算，如業主於數年前置業，由於當時的買入成本較低，現時的租金回報或仍可達10厘以上，因此現時仍有很多業主惜售不賣。不過，自從政府不斷加辣以打擊投資客入市，投資者需要衡量15%印花稅、按揭成數及供款入息比率下降一成等因素，對投資者來說未必太吸引。因此現時樓市多是用家主導市場，特別是豪宅回報一向較細單位低，自用率一向高企，此類用家或未必着眼於租金回報，反而較着重樓價升幅。總括而言，差估署公佈的租金回報只反映當時購入物業的收益回報指標，如買家一早入市，租金回報亦可能非常可觀，或與差估署公佈的回報率存在頗大的差別。
今年樓價料升10%
筆者認為，住宅物業仍然有潛在的升值空間，預測全年樓價比去年仍有10%的升幅，加上今年一手單位供應不絕，預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數可達3,400億元及87,000宗水平，再創出歷史新高。在現時剛性需求殷切的情況下，物業租務及買賣市場仍然活躍，而且有自住需要的人毋須擔心租金回報的問題，仍然是入市的好時機。另一方面，現時租務市場仍然熾熱，而置業的風險仍普遍比其他投資為低，但考慮到現時入市的投資客仍需要評估其租金回報的吸引力，建議考慮自身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素作出決定。