經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓
自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。不過，筆者仍收到不少客人的查詢，擔心「先買後賣」令他們多付辣招稅，而且操作上仍然疑問處處，在此為各位解答「先買後賣」時需要注意的事項。
一二手樓換樓期計法有別
是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。換句話說，買家仍然需要先繳付新物業的15%印花稅，待符合條件後，新物業的印花稅便可以第二稅率計算，多繳的稅款可獲退回。但注意，如買家本身已持有超過一個物業，便不能夠以樓換樓的形式節省新物業的稅率。
一手及二手樓的換樓期計算方法亦有不同，如新買入的物業屬於一手，便必須於新物業入伙後的12個月內將原有物業賣出，二手則是簽定正式買賣合約的12個月之內。由於購入新物業時仍當業主的第二個物業計算，按揭成數將下降一成。另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍需繳納10%至20%的額外印花稅（SSD）。
過渡性貸款利率可低至P按
使用「先買後賣」的方式，如業主為新物業申請按揭時仍有現有物業的按揭在身，那麼尚餘按揭貸款額亦會計算在內，影響其供款佔入息比率。坊間亦有銀行提供半年期的「過渡性貸款」，客戶提交現有及新購物業的臨時買賣合約後便可申請，其特別之處是新購物業的按揭成數不需下調一成，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核，利率亦可低至P按。不過，此類計劃推行的銀行不多，如未有足夠資金又想「先買後賣」的另一個辦法，可以跟新購物業的賣家商量將成交期延後，並在期內盡快將現有物業售出。
由此可見，「先買後賣」可做到新舊物業無縫交接，毋須額外租賃其他地方暫住，但比較適合一些財力及實力較充裕的人士；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買樓後急於將單位出售的壓力。建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。