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美聯集團高級執行董事 黃錦康 美聯物業首席分析師 劉嘉輝
日本事件對本港樓市的影響逐漸退卻，買賣雙方態度明顯轉趨理性，剛過去周末一、二手成交亦出現見底回升跡象。黃錦康指出，現時政府之樓市供應政策出現時間上的錯配，過去2至3年供求已出現錯配情況，令期間樓價累積上升逾五成，樓價飆升已成定局，政府切忌因為已出現的供求錯配而大幅增加供應，急於「亡羊補牢」而出現「錯上加錯」；建議港府日後制定供應政策時應配合2萬個單位之年均需求量。
發展商惜售 推盤量減少
從97年至2010年每年的推盤量走勢可見，在預期未來供應大幅增加的情況下，發展商於98年亦開始大幅增加新盤推出應市，由於當時樓市氣氛轉淡，及供應過多之下，銷售情況不佳，故積累的貨尾數量亦同一時間大幅飆升；自02年孫九招暫停定期賣地後，發展商開始惜貨，故令推盤量減少，樓價亦開始重拾升軌。
市場在十年間已經逐漸吸收供應，而02年孫九招暫停定期賣地後，令市場供應進一步收緊，在07至08年期間私人住宅落成量及累積新盤貨尾均跌至低位，本是政府增加土地供應的好時機。
然而，政府於今年2月才提出要增加可興建3至4萬個私人單位的土地，而根據美聯物業資料研究部及土地註冊處數據顯示，若現時再大幅增加土地，預期可於3至4年內落成，屆時2015年的私樓落成量可達約3萬個水平，接近99年高位水平，有重蹈八萬五覆轍的危險，或致「錯上加錯」。
由歷史脈絡可見，政府政策如果實施不恰當或缺乏前瞻性的樓市政策會對本港樓市帶來非常深遠的負面影響。
平均每年需求約2萬個單位
根據差餉物業估價署資料顯示，近10年、近20年以及近30年，本港平均每年需求均為約2萬個單位，故政府現在提出大幅供應3至4萬個私宅單位的計劃，明顯存在數量上的錯配，勢必影響本港一、二手樓市的長遠健康發展。
97金融風暴後，政府推出的八萬五政策曾令樓市一蹶不振。根據美聯物業資料研究部及房屋委員會、土地註冊處資料顯示，金融風暴之後，本港樓價於一年內急跌近5成，踏入99年，當時經濟逐漸復甦，樓價才得以止跌回穩，平均呎價在3,000元上下徘徊。但由於97年增加的供應逐漸於市場顯現，01年本港樓宇供應量更達至97,000個，從而使喘定的樓價繼續下跌，至03年2,000元低位。
從當時的各大報章可見，除了一手供應大量增加以外，二手放盤亦急增。如1997年10月25日有題為「豪宅割價求售盤源增加」的報道。另外當時市場上還有不少中小物業都紛紛放盤套現，「早期業主紛紛獲利放盤」和「樓花及二手新盤放盤量增」等新聞，均反映當時一、二手供應俱增，樓價因而受壓。
據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，截至3月24日，首季迄今二手住宅註冊量錄得約25,154宗，預期最終達27,000宗左右，較上季29,767宗相差約一成，比起去年第三季35,392宗更跌超過2成。事實上，去年11月政府推出額外印花稅及收緊按揭等重招，二手放盤量已見減少，加上近期銀行調高H按息率及日本核危機事故影響，料下季二手註冊量會進一步放緩，估計約25,000宗左右。
至於新盤方面，首季迄今只有1,622宗一手私樓登記，估計全季約1,800宗左右，料創兩年新低。同樣受額外印花稅等措施影響，發展商減慢推盤步伐，致首季一手私樓註冊量回落。
雖然新盤市場與二手物業同樣受H按息率調升及日本核危機事故影響，但因未來土地供應增加的情況下，發展商將可加快補充土地儲備，因此預料發展商未必會減慢推盤。
事實上，預期將有多個大型新盤排隊登場，相信第二季推盤量會較首季為多，料下季一手私樓註冊量亦會進一步上升，並有機會達至3,000宗水平。
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