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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
在4月13日，發展局局長詳細論述今個財政年度首季賣地安排。在三個月內，政府會出售12幅土地，其中住宅佔9塊，餘下是商業/酒店用地。出售住宅地內有六幅市區用地，餘下二幅元朗地和一幅東涌地。政府也首次以招標形式出售三塊「限呎地」，二幅紅磡地於四月底招標，而餘下東涌市55A區地會於六月內進行。整體而言，12幅出售土地中，住宅用地可提供約二千六百五十個單位，估計佔七成屬有限制的中小型住宅盤。兩幅商業用地選址在轉型中的觀塘和九龍灣，可提供總樓面面積接近16萬平方米，以配合該兩區的整體轉型發展。
今次的首季出售土地中，政府以年供約二萬個住宅單位來計劃，餘下的首季的2,350個住宅盤依賴其他渠道給予，例如私人土地改變用地、舊樓重建增容或農地補價改正用途等等。其實政府是處於兩難之中，一則不能首季大量供地而大幅推低地價，二則全球經濟趨於不明朗化，尤其在日本大地震後和中國為求遏制通貨膨脹所採用的連串加息和收緊銀根政策下，政府貿然大量加快推地會產生不利影響。但特區政府正面對本地樓價節節上升的情形，雖然這個上升軌道因去年「額外印花稅」而有所收斂。政府只能採取「摸著石頭過河」的手法，於首季加速推出地皮，當中七成為「限呎地」，再看地產價格走勢，如果仍然不受控制，會在餘下三季給力，使整個樓價可望「軟著陸」。
大家不要忘記，政府手中除了出售表的土地外，還有港鐵年內可招標的五大住宅項目，分別位於天水圍、沙田、長沙灣、荃灣及將軍澳，如悉數推出可增加約15,800個住宅單位。明顯地政府的首季主動賣地是向市場發出「重奪主導權」的訊息，而市場反應是政府預料之內，已見一二手樓價有下調壓力，一些「當炒」的大型老牌屋苑出現小業主看淡後市而減價售出的真實例子呢。
豪宅樓價可期放慢上升
從政府的賣地中，讀者不難發現市區用地佔了六幅住宅地，當中兩幅豪宅用地，分別處於司徒拔道和波老道。市場人士對兩塊地的估價是超過二萬元(以樓面地價估算)，可望紓緩市場對豪宅用地的強烈需求，有助促使豪宅樓價放慢上升。同樣道理，政府會於五、六月密集式招標三塊商業/酒店用地，正指向商業樓價和酒店房租有升無跌的情形，因這些持續上升的勢頭會削弱本地商業的競爭力及影響本地旅遊業的未來健康發展。
再者，政府出售三幅「限呎地」，分別位於紅磡和東涌地區，屬市民可上車的位置，尤以東涌地面積龐大，可以增加中小型單位長遠供應量。大家請注意政府只是「限呎」沒有「限價」，與最近北京和天津市分別出售的「限價房」不同，因為政府仍相信本港以「自由市場」去調控樓市。其實本人相信政府的勝算十足，於重握土地主導權下，再持有港鐵年內可招標的約一萬六千個單位的土儲，特區政府可以彈性調控本港樓市。正如中國土地市場中的「天價地」已成歷史，我們可以預料本港的住宅地價節節上升的勢頭基本上可以受控，屢創「地王」的情形從有常規性而變成個別例子了。
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