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海通國際
首鋼融創為融創中國(1918)及一家當地國企為開發西山一號院而專門成立的項目公司。融創此次以人民幣14.5億元的代價從合作夥伴手中收購該項目公司剩餘的50%權益。此次收購前，融創已持有首鋼融創50%的所有權益並可在西山一號院的淨利潤中擁有35%的分成權益。此次收購後，此項目公司將成為融創的全資子公司。
我們相信交易價格合理。西山一號院項目是在2008年末金融危機時取得的，當時樓面地價僅每平方米人民幣7,000元。
交易價格合理 毛利潤可觀
我們預計全部建築成本大約在人民幣每平方米9,000-10,000元之間。項目在六月底開始預售並已經回款約人民幣20億元。平均售價人民幣每平方米4萬元，毛利潤可觀，達到60%。儘管北京整體地產市場目前面臨價格調整，我們預計市區高端市場的住宅售價可保持堅挺。北京市政府已停止高端住宅項目的土地供應，因此今後兩年很難再有同檔次的產品。
未來三年貢獻收益逾40億元
融創的西山一號院項目預計可在未來三年內貢獻銷售額人民幣150-170億元，淨利潤在人民幣40-60億元之間。因此，我們相信項目65%權益的代價人民幣14.5億元屬於合理。並且，所有收購款項可從項目銷售中支付。這意味著沒有額外的融資需要。融創目前淨資產負債率超過80%，屬於偏高。然而，我們認為公司的流動性方面仍屬安全。2011上半年末公司已經支付了所有手頭項目的土地款。其次，由於土地儲備優質，融創的銷售表現目前為止一直保持強勁。2011年前9個月預售金額預計可達人民幣130-140億元，已經遠超過2010全年的人民幣83億元。我們維持對該股票的買入評級。
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