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上海耀之資產管理中心、路透特邀撰稿人王小堅
近期，內地房地產價格出現下跌，不少大開發商在上海的樓盤甚至出現20%至40%的降價。房價的下跌不但是地產行業的問題，還將給金融系統帶來衝擊。主要體現在房地產價格下降對銀行資產安全性構成威脅，更會造成大量的表外資產的風險，進而影響整體金融體系的安全性。同時，由於地產資產的規模龐大，存量資產價格下行也會帶來流動性問題，從而形成一個負循環效應，影響整體經濟運行。
目前，房地產在國民資產中所佔的比例非常大，此類貸款在銀行資產中佔的比重也很大。截至2011年8月末，銀行業金融機構房地產貸款（包括土儲貸款、開發貸款和個人住房按揭貸款）餘額為10.4萬億元，佔各項貸款比重為19.8%。從金融體系安全的角度來看，地產的下跌意味著大量抵押品價值的下降，而抵押品的下跌可能意味著銀行資產的重估，對信貸資產的安全有很重要的影響。但以上的數據還僅僅是按銀行口徑來統計的表內數據，沒有將大量被轉移的平台貸款統計在內，也沒有將大量投向於地產的表外貸款計算在內。
事實上，在最近幾年的快速擴張中，很多地產項目的融資數量並沒有體現在銀行房地產貸款統計之中，而是通過信托產品、銀行理財產品等表外融資的方式進行融資。金融體系中表外資產規模已經大大增加，整體真實金融風險處於比較高的位置。我們可以用一個指標觀察到表內和表外融資量之間的差異。
根據國際清算銀行巴塞爾委員會所給出計算一個國家金融體系風險的計算程式，利用中國2000-2011年3季度本外幣貸款和GDP進行計算。按照計算程式，可以得出本外幣貸款/GDP的數據，利用該系列數據按照HP濾波法得出該系列數據的長期趨勢並得到兩者之間的差值。如果僅考慮表內貸款的，長期趨勢與本外幣貸款/GDP的差值只在以上時間段中的少數時間中高於10%（當差值在2-10%之間時，表示風險可控，當高於10%時，意味著金融系統風險較大，如2009年2、3季度），金融系統的整個風險基本處於可控的狀態。
但如果把數據擴展到所有表內和表外貸款，則情況大相徑庭。我們用央行公布的社會融資總量來取代上面計算中的本外幣貸款值，得到的數據表明，從2009年開始，差值數據都接近危險區域，2009年、2010年和2011年的數字分別是8.93%，11.24%和9.89%（2011年融資數據按年化前三個季度數據計算）。
由上述統計可以看到，結合銀行表內外所有的總融資量相對於國民生產總值已經達到了一個比較高的水平，但從銀行資產表卻不能真實反應這一點。大量的融資行為借用其它通道融入了一個影子銀行系統，而被管制的房地產融資大量進入了這個影子銀行體系。所以房地產價值下跌產生的影響可能會遠遠超過對銀行資產表帶來的影響。地產信托的違約，理財產品的無法兌付都可能會對金融體系造成衝擊。而且資產價值的下降，不但對銀行資產安全產生影響，而且因為融資金額的下降，自然帶來貨幣創造效應的下降，最終會導致整個經濟中的流動性將下降。
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