|
曾淵滄博士
最近，政府與港鐵公司聯合推出荃灣西站上蓋地段公開招標，結果只吸引到4家地產商參與投標，由於這4家地產商的出價均未達到港鐵公司與政府的最低要求，因此流標了，招標不成功，土地收回等下一次適當的機會再推出。
不少評論皆認為這一次投標不成功的原因之一是這是一幅限呎地，地產商必須興建相當數量的小單位住宅，目前，香港住宅市場兩極化，豪宅每平方呎的價格是非豪宅的許多倍。因此地產商皆爭著建豪宅，可是，要建豪宅，每單位的面積總不能太小，僅400平方呎至600平方呎的住宅如何豪得起，最小的豪宅，一個客廳已超過1000平方呎，也許，限呎地是新鮮事物，地產商仍然很謹慎地出價，港鐵與政府也缺乏經驗為這些土地估價，因此認為出價太低，不接受。
不過，我相信隨著越來越多的限呎地推出市場投標或拍賣，政府與市場也就逐漸能掌握這類土地的價值，能夠成功、正確地估價，政府不會賤賣土地而地產商也有合理的回報。
限呎地是新鮮事物，是值得推行的，這可以使到同樣面積的土地可以建更多單位的住宅，滿足更多家庭的需求。實際上，我建議除了限呎地之外，政府也可以推出限收入的地段拍賣或投標，讓地產商在這些地段上建住宅，而這些住宅的購買者必須是家庭收入不超過某個水平者，買入者將來轉售時，也只能賣給同一水平收入者。當然，這個收入水平可以隨通脹率年年更改，這樣，較低收入者也可以買得起樓。因為地產商定價時必須考慮這些人的收入，不可能賣得太貴，否則賣不出，地產商自己虧本。限收入土地實際上也可以視為居屋的替代品，分別是由對市場更加熟悉的地產商開發這些住宅而不是政府，限收入土地比居屋方便處理，因為限收入的收入水平可以分很多種，舉個例子，家庭年收入不超過50萬元者為甲種，家庭年收入不超過40萬元者為乙種，家庭年收入不超過30萬元者為丙種，家庭年收入不超過20萬元者為丁種，這類房屋雖為私人住宅，但是只能自住不能出租。只要政府混合地推出相當數量的限收入地、限呎地，就能滿足各種各樣的市場，各種各樣的需求，各種各樣的收入群的負擔能力，地產商建好屋，自由定價，地產商自己知道市場的承受能力，知道自己應該出什麼價格買下這些土地。
|
