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張志剛 一國兩制研究中心總裁
幾位準備參加特首競選的人士，他們討論得最多的議題都是房屋政策，證明這是7百萬香港市民最關心的問題，無論誰當選，房屋問題都是最優先處理的問題。
房屋問題，千頭萬緒，加上利益錯綜複雜，要簡單地把道理說清楚，是不可能。但亂中求序，有兩三個概念又或者原則，如果可以澄清，又或者可以達成社會共識，則對解決整個房屋問題非常有幫助。
房屋從來都不是自由市場
政府面對相當複雜的房屋市場，不能以過分簡單的原則去一刀切，其中所謂尊重自由市場的運作最為誤導。香港的房屋及土地市場，從來都不是自由市場，甚至靠近自由市場的運作也不是，所以一些所謂經濟學者，動不動以干預自由市場為藉口去評論政府的政策，根本是文不對題。首先，香港的大地主是政府，港英政府成立時把所有土地劃為官地，由政府統一向市場供應，發展項目需要依照政府的詳細規管，包括地積比率、用途等，私人不能擅自開發，甚至舊樓拆卸重建，也要得政府批准。所以在土地供應上，是近於壟斷而不是自由競爭，所以我們要討論香港的居住問題時，首重房屋政策，所謂私人自由市場，只是房屋政策之下留下的一個空間，這空間的大小，完全是由房屋政策決定，所以不存在干預與不干預的問題。
由1953年石硤尾大火而觸動的徙置區以及日後的廉租屋政策，是香港房屋政策的一個里程碑，一些所謂自由派學者，抨擊政府干預房地產市場，完全是無的放矢，不必由1979年政府興建居屋開始，政府在1950年代興建公屋，其實也是干預的一種。政府以遠低市值租金向基層市民提供住房，其實就是赤裸裸的干預了租住市場，政府的干預，令到私人的租金受到抑壓，經濟收益而言，業主的權益受到影響。所以香港的房屋市場，從來都是政策主導，而不是市場主導，是政策先行，下面留有一個市場空間，而不是把市場置於至高無尚的地位，然後政府再跟從。
政策先行，還是市場先行，這是一個哲學問題，我們沒有像「十誡」的東西，規定政府一定要提供些甚麼服務。真的要辯論，政府為甚麼要提供9年免費教育？為甚麼要有公立醫院，為8成以上香港市民提供廉價優質的醫療服務？香港政府為甚麼要提供高齡津貼和綜合援助？那些所謂自由派的學者，眼中還是否需要政府？
所以政府應如何有為和有不為，是跟市民的一種契約，又或者一種共識，也是政治運作的結果，所以政府應該在房屋市場內扮演甚麼角色，是一項政治決定，而這政治決定，也是經過長年累月發展下來的結果，而不是突然發生的產物。有評論反對興建居屋，認為居屋會拖垮樓市，但居屋由1979年開始發展，到1997年回歸時，樓價升了沒有10倍，也有8倍，這就是事實。
政府執政有許多目標，例如公義、人道、和諧、穩定，以至市民的接受和支持，而不是只說自由市場。所以在房屋政策方面，過去都有一個現象，就是越涉及基層，政府介入越多，越傾向富裕上層，政府越自由放任。所以在這個全面介入和自由放任的兩個極端，政府需要有不同的角色，去維護自己的執政目標。公屋與居屋，就是針對最基層的兩套法寶，而一路往上移，還有一個很大的中產群體，他們固然會視置業為一項重要的投資，但更視此為安居之所。所以政府的政策也不能放任自流，大前提是保持樓價穩定，不要和收入脫節。而最有效的途徑，就是維持穩定的土地供應，以及對炒賣活動作某一定程度的抑制。到了最上端的所謂豪宅，政府可以再自由放任，讓市場完全主導。但所謂豪宅，必須清楚定義，否則住宅豪宅化，中產不斷被壓迫，本地中產下流化的說法，居住質素惡化就是另一種體現。
增加土地供應刻不容緩
對於現時絕大部分香港市民不滿的房屋政策，分層處理固然是必須面對的現實，而最重要的改變，是增加土地供應，行政長官曾蔭權對此已經承認失誤。過去幾年，開發土地的工作停了下來，以至無法及時新增土地供應，但並不是香港缺乏土地，香港已用的土地只佔一成八，而住宅用地只佔總面積的百分之六點八。香港未開發的土地有八成一，扣除23個郊野公園的三成八面積，還有四成三，光是空置土地、荒地，就有百分之二點四，是已開發的住宅區的三分之一！此外，還有九龍幾個因舊機場而限制建築高度的舊區，一旦放寬地積比率，都可以重建。總而言之，香港不缺地，問題只是政府的房屋政策以甚麼為目標！（轉載自《紫荊論壇》第一期，內容有刪節）
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