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2012年2月21日 星期二
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港樓市「小陽春」可望延續


http://paper.wenweipo.com   [2012-02-21]     我要評論

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

 「一元復始,萬象更新」真的應驗了。龍年的到來迎來了今年首個樓市「小陽春」、一二手住宅買賣活動轉趨活躍,尤以中小型住宅的二手情況最為明顯,甚至出現業主反價和準買家追價現象。同以往數年情形相近,中國人過大年時都停下所有商業活動,更加上去年末季成交量大幅減少已累積一定購買力,假後一次過釋出個「小陽春局面」。

 這次「小陽春」的近期原因大致有幾個,包括財政司司長公布的財政預算案並沒有對樓市打壓再加重下藥,以及年初本地銀行又重返樓宇按揭市場使準買家可以「借錢上樓」。市民自然地關心這次「小陽春」可否延續為大好市呢?筆者試圖分析國際、中國及特區經濟未來形勢去得出結論。

低息環境吸引資金入市

 全球的銀行利息都需要看著美國的走向,今年初美國聯儲局釋出一個未來三年低息時代的消息,預期全球三年內會處於低息環境,令買樓成本和投資風險可以確定在低水平,有利置業人士入市。在龍年剛剛開始,本地中小型銀行率先高調地宣布將住宅樓按息口下調至相等於2.5厘,並且提供其他現金回贈等速銷手段,所以中小價住宅市場首先「發難」,因「供樓平過租樓」促使用家再度入市。如以二百萬樓為例,買家借7成以年息2.5厘計,每月供款比租金便宜了40%,既然看到樓價大幅下降機會不會太大,市民積極入市是可以理解。

 另一個主觀因素是通脹預期心理又會逐漸形成。在沒有其他救市良藥之下,全球的金融量化寬鬆措施會再度推行,大量游資面市,熱錢大部分仍會流入亞洲市場,通脹預期心理逐漸浮現,迫使投資者求保值而投入不動產市場,形成樓價不可能大幅走低!持續三年的低息情形令小市民可以輕鬆地和安心地「上車」。本港樓價經過去年末兩季輕微回吐10%內以後,市民心理上可以接受現有樓價水平,便「放膽」地再入市,估計二三月整體物業買賣註冊宗數可以回歸到5000宗以上,但仍然跟未有SSD生效前少了40%。

 回首特區的宗主國,她的龍年經濟政策對香港更是至為重要。過去幾年,中央政府大力刺激經濟措施已使經濟高速增長,民間財富大幅增加演化成高成本、高通脹、高樓價的沉重代價。有見及此,中央政府從2010年開始嚴控信貸、收緊貨幣供應、控制資金流入房地產行業和奉行各項嚴厲行政手段打擊樓價。

 但面對全球經濟不景,中國對外出口必會放緩,加上人民幣持續升值,使中小企業出現倒閉潮和地方政府財務出現壓力。在穩定經濟情況大前提下,中央政府會考慮有序地下調存準率或甚至減息來紓緩困局。如果中央開始放寬金融嚴控的政策,使國內企業對境外資金需求減少,有助本港銀行恢復特區樓宇按揭政策。其實中小型銀行已先行一步,市場消息大銀行也會陸續跟進,可以預見未來的積極「樓按」措施可以延續「小陽春」時間。

 經過三個月的一手住宅市場沉寂期,各大本地發展商宣佈二月份推出新盤計劃,包括長實、痚礡B會德豐、中國海外等等。他們的訂價以「現價取量」為策略,務求市場「先恢復數量、再要求提價」的理性手法。筆者相信二手「小陽春」可否延續必要看一手樓盤的銷情。如果一手賣得理想,他們便不用降價促銷令二手市場受害,聰明開發商不要急速加價,應以恢復數量為大前提,勿一出手便謀殺復甦中的住宅市場。

 回顧發展局局長林鄭月娥宣佈2012/13年賣地計劃可看出未來各區的供應情形。政府賣地計劃一共有53幅土地出售,當中47幅住宅用地,可建1.35萬個單位,連同其他供應量,預計可達29,800個,比2011年上升50%。在新勾地表47幅中,港島/九龍各佔5幅,餘下37幅屬於新界區,尤以「上車」盤為主。新界各區中,尤以將軍澳、九肚山和馬鞍山為主要供應來源,預期二三年後會是新盤主要地區,也令這些區未來幾年樓價受壓,準置業人士應倍加留意。政府更重申未來維持充足供應量是大方向,以達到長期樓價平穩發展。

 如筆者沒有估計錯誤,低息年代加上游資的重臨會使本地樓市回復正常成交情形,幫助「小陽春」延續。

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