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時富金融策略師 黎智凱
日前評級機構標普發表報告，指中國房地產經營環境困難，主要原因是房地產銷售情況不佳，加上流動性緊張令融資成本上升，正考慮對多家房地產商評級作出下調。筆者預期，內地房地產在還沒出現明顯轉勢之前，中央對樓市調控短期內仍不會放鬆。面對樓市下滑，地方政府實行差異化住房政策，可成為一條出路。
市場監測報告顯示，中國樓市陷入冰點。國家統計局上月中發佈1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與對上一個月相比，70個大中城市新建住宅價格無一上漲。現時內地樓市的情況出現有錢的人買不了房，想買的人又沒錢，另一批，就在等待適合的時機入市。種種原因導致樓市成交量大幅萎縮。
實際上，中央對樓市調控已近兩年，在樓市調控不放鬆的前提下，各地方政府正在尋求政策上「微調」空間。內地房地產開發商已多次向中央要求政策不再收緊或適度鬆綁，但均未獲回應。地方政府為求過冬，至今已有十多個城市微調了限購等措施。
地方政府作出的微調，不外乎對於限購令「舊政新解」。例如2011年1月出台的上海限購令第7條規定：「對已擁有1套及以上住房的非上海戶籍居民家庭，政策應是暫停售房」，可是按照上海市房管局的說法，所謂上海戶籍居民家庭的概念是指具有上海常住戶口，其中包括持有上海長期居住證連續滿3年以上的居民家庭。這意味著，持有上海長期居住證連續滿3年以上的居民家庭，可以和上海市戶籍居民一樣，在限購令出台之後，已有一套住房的，可以再買一套，有二套及以上的，才不能再買。
上海例子可為冰山一角，各地方政府對樓市政策作出微調解讀，可以為內地住房信貸差異化奠定基礎。例如有多個城市的銀行，已將首套房貸利率從之前的「上浮」改為「基準利率」，甚至出現9折或8.5折的優惠。
筆者以為，限購令不可能為長期措施，長遠中國樓市必須落實差異化住房政策，或是通過稅收(例如房產稅)來調節市場過分炒賣行為。在不過分壓制住房真實需求的情況下，是最可行的調整方向。中央樓市調控方向是控制投資投機性需求，保護真正的居住性需求，所以地方政府進行「舊政新解」等差別化政策，基本上是符合宏調主旨。
筆者預期，今年房地產投資增速將會下降，但同時保障房建設會繼續加大，為了維持整體房地產穩定發展，仍會支援商品房的發展。在限購政策並不會在短期內取消的情況下，行業調整仍將繼續。長遠來說，必須完善合理的房地產稅制及利用差異化限購或信貸政策，平衡投機及民眾實際住房需求，才有利房地產市場平穩持續發展。
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