檢索: 帳戶 密碼
文匯網首頁 | 檢索 | 加入最愛 | 本報PDF版 | | 簡體 
2012年3月13日 星期二
 您的位置: 文匯首頁 >> 財智論壇 >> 正文
【打印】 【投稿】 【推薦】 【關閉】

物業屬槓桿投資須謹慎


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-13]     我要評論

中銀國際證券執行董事 雷裕武

 如果家庭資金較為充裕,除自住居所外,也可考慮多買一所房子作為投資收租之用。當然,既然是「投資」就會涉及風險。不少人誤以為只要樓市轉旺,所有樓盤單位都會同時漲價,實情並非如此,當中涉及不少考慮要素,始終涉及的資金龐大,因此投資者必須精挑細選。

 在物色樓盤作投資時,所考慮的要素與自住盤或有點不一樣。「自用盤」目的在於滿足實際的居住需求,而樓價升值潛力反是其次,只要有能力每月供款,樓價的短期波幅並不大重要;相對而言,「投資」終極目標當然在於獲利(以及租金回報),一些未能增值或者沒有人願意接手的物業,便沒有投資價值。若要較易把單位租出,或可先代入租客的心態行事,具體來說,可參考下面一些因素:

港島區租值一般叫價較高

 物業地點:首要是交通便利,地鐵沿線就最好不過。傳統智慧告訴我們,即使同屬地鐵沿線,港島區的物業租值一般叫價較高,其次為九龍市區,最後為新界新市鎮;此外,大型屋苑一般買賣交投活躍,往往有所保證,即使物色租客,或日後放售也較容易。

宜留意未來城市發展規劃

 當然,也要留意心儀物業附近的未來發展和城市規劃,因為將直接影響物業價值以及租值,例如海景單位前方地盤如已被劃作住宅發展用途,日後很大可能會被新建的大廈遮擋,租金叫價定有下調壓力;此外,一般位處校網區的物業,吸引力也較高,起碼一眾望子成龍的家長會多看一眼,但要留意,隨著更多傳統名校轉為直資或私校,依靠校網找物業的重要性也會逐步下降。

 物業間格:三房單位一般升值潛力較兩房單位高,租金的抗跌力也相對較強,主要租客以中產家庭換樓為主,環境、間格內籠一般較為重要,他們也往往願意付出較高的金錢承租心儀單位,令租值靠穩。

新樓擁會所設施更理想

 物業樓齡:雖然舊單位的價錢較便宜,實用率相對較大,同時管理費也較低,部分唐樓未有設立業主立案法團,甚至不用繳交管理費;但舊樓出現日久失修的情況,也頗為嚴重。一般而言,租客會要求業主負責室內維修,同時也要有心理準備,需要由各住宅攤分大廈翻新的款項和外牆維修。當然,投資新樓盤便不用擔心維修保養的問題,如屬新樓,擁有會所設施及屋內的電器設備就更理想,要招租也較容易,租客或會有所保證。

 我有一位朋友,是身經百戰的物業投資「老手」,他認為單從收租角度來看,投資新樓的價值遠不及舊樓,目前部分租金回報更不足3%,單靠每月收取租金往往不夠供樓,要業主額外補貼,相對而言,舊樓的租金回報相對較理想,或許與舊樓存有一定折讓有關,倘若把單位改建為面積較小而符合法例的套房,租金回報或會更高。話雖如此,新樓的價格升值潛力一般遠高於舊樓,承接力較佳,或能補償在租金回報上較遜色的問題;投資舊樓也要面對較難承造按揭的問題,或要鎖死一筆資金,是否值得便要自行考慮。

 物業發展商和管理人:物業發展商也是非常重要,我們不難留意到,個別發展商的口碑甚差,手工材料甚至間格經常出現問題,將會影響日後放租金額,以及可能面對的維修費用,而管理公司的服務質素也會直接令物價升值。

 由於物業投資一般涉及大額交易,加上屬槓桿投資,所以必須小心謹慎,建議多看樓盤多做功課比較,並可鎖定一些目標單位方便跟進,一旦出現價格回落時便可把握機會考慮入市。

相關新聞
百家觀點:希臘換債解困 長遠勢削主導權 (2012-03-13) (圖)
從美國歷史看歐元區前景 (2012-03-13)
樓市調控不放鬆 差異化政策成出路 (2012-03-13)
從溫總工作報告看內地樓市 (2012-03-13)
監管要求迫使銀行減少同業拆借 (2012-03-13)
物業屬槓桿投資須謹慎 (2012-03-13)
百家觀點:希債關鍵一天 CDS處境最微妙 (2012-03-09) (圖)
熱點透視:澳洲經濟易受中國成長影響 (2012-03-09) (圖)
展覽設計不應只重美感 (2012-03-09)
受惠國策 燃氣業具亮點 (2012-03-09)
人幣離岸市場發展 港銀流動性趨緊 (2012-03-09)
「茤苤v不是簡單違法執法問題 (2012-03-09)
百家觀點:溫總兩會啟示 關注深化分配 (2012-03-06) (圖)
歐債看似穩 債息見暗湧 (2012-03-06)
提早償還按揭需收取手續費 (2012-03-06)
內地貸款需求致港銀行流動性趨緊 (2012-03-06)
分析信心指數 選擇投資方向 (2012-03-06) (圖)
香港還是個旅遊之都嗎? (2012-03-06)
百家觀點:歐美再推量寬機會微 (2012-03-02) (圖)
內地光伏企業存在隱憂 (2012-03-02)
【打印】 【投稿】 【推薦】 【上一條】 【回頁頂】 【下一條】 【關閉】
財智論壇

點擊排行榜

更多 

新聞專題

更多