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2012年3月13日 星期二
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從溫總工作報告看內地樓市


http://paper.wenweipo.com   [2012-03-13]     我要評論

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

 3月5日,內地現屆政府最後一份政府工作報告正式向公眾發佈,溫家寶總理明確表示仍「堅定不移地加強房地產市場調控」,「投機、投資性需求得到明顯抑制,多數城市房價環比下降,調控效果正在顯現」。

 今年中央政府主要任務是:「繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設」,「在確保質量的前提下,基本建成500萬套,新開工700萬套以上」,「採取有效措施,增加普通商品價房供給」及「加快建設城鎮住房信息系統,改革房地產稅收制度,促進房地產市場長期平穩健康發展」。中央政府明確地對「高房價」進行持久戰,並續加建安居工程,期解決國民基本住房需要。調控樓價會引致資本投資放慢,因此政府將今年GDP預期增長目標減低至7.5%,但通脹率有望堅守在4%以內。

 面對外圍經濟不振和歐債危機未能短期解決,中國政府提出擴大內需保持理想增長,會透過減免相關稅收達到預期目標。從房地產不同板塊去考量,政府龍年措施是有利商業地產,而打擊住宅地產,商品住宅價格走低的趨勢仍會持續。

 其實自從中央政府推行一連串房地產調控措施後,地產商已面對開發資金鏈斷裂的現實問題,逼使他們以高息向資本市場集資,用「市場可接受」價格減價促銷和暫停用「天價」搶地的商業行為。在龍年首個月,中國大城市出現「小陽春現象」,主要是開發商願意減價(幅度約10%-15%)速銷,而市場累積消費力也迅速被消化。一些大城市的近郊樓盤開價更加下跌20%-30%以上,表示龍年樓價仍會向下。但一手樓價回順未引起二手價格的「應聲向下」,大部分小業主利用「低息環境」繼續觀望,逼使中介機構的生意淡靜出現「倒閉潮」。

 經過整整一年的艱苦戰鬥,中央政府終於取得「階段性」的勝利,但往後的政策如何持續「得來不易」的成果呢?從溫總理政府工作報告中,大家不難發現有多項措施,政府仍會著力推進保障安居工程建設,基本建成500萬套及新開工700萬套以上。在中央政府號令之下,各省市政府紛紛落實執行,大部分地方也已達標,但最被大眾批評的是安居工程質量、分配和管理問題。

 再者,它們大都位於城市市郊地區,基建、社區及購物配套不能立刻跟上,減低它們的吸引性。面對開發資金回收減慢和邊際利潤大幅降低,開發商只會願意「低價」購地,賣地成績不理想令地方政府財政上受困,形成它們財政上「兩面受敵」。其實中央政府可以鼓勵地方政府將商品房和保障房項目二合為一,盡量於較優越地段推出住宅地皮,規定地塊上商品住宅和保障住宅佔比,鼓勵私營開發商積極參與。筆者預期在這些混合住宅項目中,商品房價格會比同區略低,但保障房均價有上調空間,但會增加住宅地皮的吸引力。

 除了「採取有效措施增加普通商品住房供給」外,中央政府會「加快建設城鎮住房信息系統」和「改革房地產稅收制度」。強大住房信息系統可以有效地打擊跨區「炒買」活動,尤其是熱錢從開發地區流入低樓價城市,逼使當地樓價脫離本地人可負擔水平。為了令各地積極配合建立和及時更新信息系統,中央政府應容許地方政府開徵相關稅項。

 但回顧滬渝開徵房產稅已滿歲,成效似乎不太明顯。據估算,兩地一年來實際徵收稅金不會逾十億,這相比兩地去年約3千億的年財政收入,對兩地財政貢獻太少,也減低其推行積極性!最近全國兩會有關傳媒發布會中,中國財金官員表示正總結研究和推進房產稅改革方案,適當擴大試點進北京的方案。財政部在同時公布的2012年預算草案中指出,今年國有土地使用權出讓收入可能下降18.6%,較去年同期收入下降達兩成。

 以金額表示,今年出讓收入將達到27,000億元,但扣除收地拆遷補償等成本,淨收入約為7,595億元,較2011年進一步收縮。面對地方政府買地收入減少,中央和地方政府應攜手開徵房產或相關稅種,以填補財政收入缺口,這正是新屆中央政府房地產政策重要課題!龍年的中國樓價的跌勢已確立,但如何有效地減少對社會整體消費能力與投資活動的破壞性,則是下屆政府要正視的問題了!

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