財爺推出新一輪辣招(雙倍印花稅)杜絕本地樓市炒家,二手物業巿場即時冰封,短期供應再度減少,樓價無可避免地再乾升,但租金收入卻未必能完全跟上樓價上升速度,令某些出租物業的回報只約3厘!更嚴重的是盤源極少,你不介意樓價貴、回報少,也沒貨可入。
買樓收租因盤源減少及回報減少而困難,令近年多了客人選擇其他方法賺取穩定回報,其一例子是房地產信託基金(REITS,簡稱房產基金),運作模式是管理公司將每年租金淨收益的九成派回給投資者,若物業管理完善、出租率高及租金穩定地向上的話,十分受穩健投資者、退休基金等歡迎,而且投資額是豐險由人,買賣靈活度較實際物業高(房產基金在股票巿場公開買賣,所以你可隨時把三分一賣掉,但絕不可只賣掉物業的廚房),難怪受追捧。領匯(0823)是本地較佳的例子,巿場估計未來也有3.2%息率,與實際買樓收租情況相若,但環顧四周,仍比環球及亞太區(較成熟的巿場有日本、澳洲及新加坡)同類基金遜色(以美元計算,2012年環球及亞太區平均派息分別為4.8%及5.1%),所以選擇環球及亞太區房產基金的投資者也越來越多。
牛巿隨時跑輸大巿
在香港全以房產基金為組合的零售基金不多,原因主要有二:首先環球房產基金的巿值不大(約2萬億美元),基金經理在選股時有一定難度;而且房產基金在各股票巿場掛牌公開交易,在牛巿時股價可能跑輸大巿(這也可理解,部分公用股也會出現正常情況),基金經理為讓回報較吸引,在投資目標許可下,可能加入收租類(如置地)或綜合類(如新地)地產股,2012年各亞太區房產零售基金約有20%至40%,成績不俗,如加入股票項目,風險會增加,投資者應注意。 ■美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲
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