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中國國家行政學院（香港）工商專業同學會 杜勁松
針對樓市持續高溫，近期內地進一步推出2013版「國五條」細則，嚴格實行二手房徵收20%的個人所得稅，期望通過抑制需求而平抑樓價上漲現狀和預期。市場預計二手房屋交投將萎縮；由於賣方通常會把個稅轉嫁給買方，該細則很大可能促使二手成交價格將進一步上升，並帶動房屋租金上升、並有可能觸發更普遍的物價上漲，反而給政府控制通脹的目標帶來壓力。
從2003年7月國務院常務會議明確房地產業作為國民經濟支柱產業開始，過去十年先後有九次國務院常務會議專題研究地產調控政策。
根據中國統計年鑒2012的數據，商品房平均銷售價格從2004年的2,778元(人民幣，下同)/平方米逐年上升到2011年的5,367元/平方米，接近翻倍(唯一下跌年份是2008年—當年發生環球金融危機)。若以房價為評價標準，那麼以限價、限購為主要手段的政府調控已經連續八次失效！事實上，經濟理論和國內外實踐已經證明通過稅收、價格管制等行政措施，並不能有效實現資源配置，反而會因為扭曲市場而導致灰色交易、資源錯配甚至衍生金融和經濟危機。
土地價格上漲是直接原因
進一步分析，內地房價上漲的最直接原因是地價的上漲：從2004年至2011年，土地購置均價上漲1.8倍。特別值得關注的是另一指標：土地成交單價佔商品房平均銷售價格比率，從2004年的26%上升11個百分點至2011年的37%。2010年政府推出當時被稱為史上最嚴厲調控政策（「國十條」），此比率居然高達41%。數據表明，一方面房地產開發商由於市場競爭而導致毛利率下降，另一方面也說明政府作為唯一和最終的土地供應者在地產市場中的利益權重日益增加。
2013版「國五條」對房地產企業的融資來源也預留調控空間。要求對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，在銀行貸款、上市融資或重大資產重組、信託計劃融資等方面予以限制。
中國統計年鑒2012的數據顯示，伴隨著歷次調控的升級，房地產商資金來源中銀行貸款佔比整體呈下降趨勢，開發商自有和自籌資金(特別是通過信託計劃的「高利貸」融資)佔比逐年上升；另一方面，房地產調控政策和外匯管制雙重因素也導致來自外商直接投資的佔比基本不變。由於境外融資成本整體低於內地，因此這樣一種高成本融資結構也間接推動了房價上漲。
新一屆政府需要尊重市場規律、科學設立調控目標、客觀評估行政性調控手段的有效性，避免房價越調越高的惡性循環。在制定新型城鎮化策略和規劃發展路徑時，重新釐定政府在市場經濟中的角色和定位，避免政府在推高地價與限制房價的利益衝突。
要通過建立和完善多層次資本市場，逐步實現以金融工具和資本市場的自我調節取代限購、限價的行政措施。允許和鼓勵更多市場參與者、吸收更多資金來源，分散金融風險；減少外商直接投資(FDI)在參與城鎮化特別是房地產業的一些限制性措施，探索更多土地收購和儲備的模式；盡早落實房產稅等保有階段稅收，逐步減低地方政府對土地交易收入的依賴性；及時總結地方政府發債的經驗和城投融資平台風險管理的教訓，擴大合資格境外機構投資者（QFII）和合資格境外有限合夥人（QFLP）的參與程度。
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